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关于我旗城区小区物业管理情况的 调查报告 优质的物业管理不仅是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一，同时也对改善居住环境、促进和谐社区建设、提升物业价值、提高生活品位发挥积极作用。随着我旗经济社会发展水平的快速提升，城关区的房地产业也得到了迅猛发展，楼层建筑日益增多，物业管理工作也随之成为居民生活中的重要组成部分。为提升我旗主城区城市管理工作水平，提供优美的社区生活环境，完善主城区社会管理的服务功能，切实提高主城区居民生产生活幸福指数，针对目前我旗物业管理市场出现的新情况，新问题，我们近期对我旗城区物业管理市场进行了一次调研，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范我旗物业管理市场、改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。 ? 一、基本情况 经过近几年的发展，我旗城区的物业管理工作已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。目前，小区物业管理主要有三种管理方式：一是开发商售后代管物业型；二是机关单位集资管理型；三是无人管理型。经调查走访后统计，截至2010年6月，我旗城区现有楼房123栋（现已入住），其中单位房60栋（风水山社区5栋、皂户沁社区3栋、乌珠穆沁社区6栋、福缘寺社区22栋、养畜牧社区15栋、阿其玛社区2栋、清真社区2栋、风水山社区5栋），个体开发63栋，而只有山水人家社区的阳光尚城小区有一家物业管理企业于2007年正式入驻并履行自己的管理职责，其他的居民小区几乎都是无人管理型，只有个别单位建楼的还能有保洁人员负责清扫楼道卫生。另外，据调查，除2006年曾有佳美物业公司注册，但由于种种原因未能开展业务而注销以外，截至目前，到有关部门注册的物业服务公司为零，成立并注册的业主委员会为零。至于新建设的阿利坦小区、广汇绿都、希望家园、吉祥嘉园小区，在建成之后将会有自己配套的正规化物业管理企业。 二、存在问题 城区居民小区物业管理工作虽然为城镇建设做了一定的贡献，但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面： 一是小区物业管理起步晚，环境服务功能缺失，管理水平太低。作为发展中的小城镇，我旗最早建设的大部分楼房小区都处于无物业管理和物业管理不规范阶段，例如城建、土地、国税等单位建设的家属住宅楼，基本上都属于单体楼，处于无物业管理状态，即便有“物业服务”也是特别简单的，就是雇一个人打扫一下楼道卫生，有的小区连这样简单的服务都提供不了。这样的小区只能保证居住的基本条件，业主想诉求也较困难，其体现出的矛盾是隐性的，对和谐社会建设是没有一点作用的；另一部分是近几年建设的有简单物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或硬化、绿化、美化、亮化等配套设施不健全、不达标，或活动器材短缺、活动场地狭窄等等，这些问题都直接影响了小区业主的正常生活。例如位于福缘寺社区的水利小区就面临着房屋质量不高，道路硬化、美化问题亟待解决的现实需求。 二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会未能真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业的重要作用。但由于我旗大部分楼房建筑均属于点式开发，根本就没有业主委员会，有的只是一个楼有个名义上的楼长这一简单的形式加以体现，由于并不正规，根本不具有法定资格，更不能说是有完备法律手续的业主委员会，其发挥作用也仅仅局限在委托某个人负责打扫小区楼道的环境卫生，并隔一段时间帮助到各户收一下卫生费。同时，由于业主委员会的非正规化，除山水人家小区以外，其他大部分小区的物业管理费时常会出现欠缴和拖缴的问题，导致小区内治安管理、环境卫生等其他物业服务因资金不足、人员缺乏等问题而显得异常突出，给业主的正常生活带来了极大的不便，影响了社会的和谐稳定。 三是期房销售比例较高，物业管理预期存在较大不确定性。在调查走访中，笔者发现：我旗建筑的楼房小区销售量大部分集中在期房段，期房的大量销售，反映了我旗居民对于楼房需求量的上涨，但与此同时，小区物业管理因此而产生的隐患问题也需要引起我们的高度重视和思考。目前，我旗楼房质量存在问题，亦或是小区物业管理水平低、配套设施不完善的小区，大部分都是业主于楼房交付之前购买的期房，在交付押金和首付款之后，无论楼房质量如何、小区物业管理如何，业主出于利益考虑，都只能被动的选择入住，严重侵害了业主的知情权和监督权。而这些因开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料而带来的种种遗留问题，业主从开发商处无法得到及时的解决，只能默默承受因此而造成的损失。例如：位于福缘寺社区的凯厦小区第一栋楼在建设初期，期房出售率就已达到100%，但由于尚未引入前期物业管理机制，对建筑商和开发商的监督和管理力度不够，导致该小区的楼房质量、居住质量和物业管理质量都差强人意，特别是第二栋楼建设期限达4年之久，到现在还没交工，给居民的