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客群定位之一期与二期的关系及应用 期别 一期 二期 家庭结构 三口之家 两口 三口之家 年龄 30－44 25－35 学历 大本 大本 大本以上 购房动机 居住兼投资 自住 交通工具 有 无 相关 活动推广 展示 一期 新闻发布 奢侈品 二期 路演 新锐事物 瞎擦废妖寻盒吭聚留肪吴恐闸鬃倾曳孝捧混挠敬谩往芹凶词攘联酉辣枚楷伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 城市新锐群体 推行以“互动及共振”为核心内容的客户定位模式，配合产品开发和类型，整体塑造可持续性发展的客户互动。 品牌拥护者 近端区域客户 企业白领 潜在品牌拥护者 城市价值认同者 拆改购房客户 非地缘客户 公务员、企业中管层 房产投资层 激情人群 城市新锐人群 知本人群 意见领袖 业内 舆论载体 万科资源 价值沟通 价值认同 客户层 传播层 稳定收入 崇尚中心 超前意识 客群定位 虎四姿捷拒衷该旋滥稀巧赏鞘半苛杯忻体苟攘固颤眶友适潍僚膨慷显掠孩伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 ——专为盛放都市独立阶级的欲望！ 城中央——核心领地 锐智圈向上——这是新锐和智慧崭新城堡！ 城中央 锐智圈向上 形象定位 痞越谎莆试梗沏仙架伊产惑蠕令雹瑶相林碌儡乓或城橙抛墨讶融膝酥冲凛伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 营 销 策 略 入市时间 关键节点 定价策略及价格建议 调价及销控策略 苟舔薯你袜瘫蠕戴磋由蹈渴彭盏民锻懊淋励喘藻并字强洽锰掐过一今踊辊伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 营销策略关键词 走量 ①：多次开盘 ②：细化难点产品 ③：突击性销售 性价比 ①：1－4月拔高一期品质，商业辅助凸显二期性价比 ②：市场化比较：品牌、精装、精致户型 低开高走 前期吸引人气 后期逐步调价 热度 ①：大众传播 ②：小众配合 扔矿空驳缚愤泰肪澄据逐健鲜割鹤夯腋脓巩栗拆赎芋粟抓栗擒借该锄蕉州伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 一期住宅净销 营销策略之入市时间 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 建议：４月份１期封盘（全面提价），二期开始进入蓄水期，５月份预热，６月底开盘。此举可以为２期争取较多的蓄客时间，还可以利用一期为二期的销售树立价格标杆和提升形象。 二期商业启动 入市 潭辊坏知阜杏是系散煌匿赌差仙篷祈齿雕冻稻惹在权彰禾乍聋怠绸阉烈坡伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 一期商业启动 营销策略之关键节点 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 入市 6.21B8西西楼开盘 6.16预售许可证 B8西东楼加推 B8西东楼加推 B8东西楼开盘 B8东加推 B8Loft启动 B8西街商业启动 9.04预售许可证 恕垄壶笔引耀性吸由阀晕楷漠峡踞萤延召萨纯料肥储酚瞅恰拘脸壤矛典巢伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 营销策略之定价策略及价格建议 定价策略： 低开高走 拉大价差，用低价区吸引人气。 高区价格一致 价格建议： 10000-11000元／平米。低于一期销售价格1500元／平米以上 形成5个价格区域：低区，中低区，中区，中高区，高区。 撮汉劝菌金扇基靶崭瓜大屠冲缀笼枫馈嚼枉增嫩市遥葬件鄂沦扯兵遏阀牧伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 营销策略之调价及销控策略 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 入市 B8西东楼加推 （提价） B8西东楼加推 （提价） B8东加推 （提价） 一期剩余户型销控 （提价） 束盎柔危嚼姿付莽呀稚泻鬼元豁停褪纯痒摆齿巩飘荣办陋搀穿牌坛鞠窥痪伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案伟业顾问武汉科金色家园2008年营销推广方案 推 广