河北区狮子林大街地块开发建议1.docVIP

河北区狮子林大街地块开发思路 第一部分 地块总体概况 一、地块状况： 该片规划范围北至狮子林大街，西至新广路（金纬路），南至胜利路（货场大街），东至新开路（昆纬路），规划总用地面积约20.75公顷，现状内有审计署7层，12层办公及住宅建筑，电话局6层办公楼，另有5层及6层住宅各一栋，以上建筑规划将予以保留，另外，规划范围内陈家沟子小学按条件要求在原地址进行扩建，河北区三幼在用地范围内规划重建。陈家沟子一带破旧平房年内全部拆除。我们地块在该片区域的中间娘娘庙前街以西，审计署建筑以东，住宅可用地面积3.35公顷（约合50亩），地块比较方整。 二、周边生活配套设施 1、道路公交现状： 公交856、600、14、15、39、633、653、802、840、863、901、903、908等多条线路，临近天津站较近 2、生活设施 周边生活配套设施齐全，能充分满足居民日常生活的需要。 教育：天津二中、六十九中、昆纬路小学、天津美术学院 商业：东北角商业区、古文化街、金街、滨江道 金融：商业银行、工商行、农业银行、邮政储蓄 购物：米兰超市、家乐福超市、乐购超市、华润超市、沃尔马（拟建） 医疗：天津市第一医院、天津市第二医院 餐饮：麦当劳、肯德基、金山城、香辣蟹 三、土地价格 按照我公司与土地商签订的土地协议，狮子林大街地块按红线内用地每亩200万支付土地及大配套费用，费用总计约为1亿元。 第二部分 地块素质分析 一、项目优势分析 地块位于和平区、南开区、河东区与河北区的交界地带，处于市区中心 地带，紧邻河北区繁华路段中山路，也临近和平路商业街和鼓楼商业街；周边配套设施齐全，银行、邮局、学校、大型商场、综合超市、集贸市场等分布于地块周围，非常临近，生活非常便利。所以该地块的地理位置优越，地块价值潜力巨大。 在市区中心或繁华地带，闹成为此区域的特征，也是开发项目所面临的 一个难题，或者说一种矛盾，噪音的确对市区项目的销售带来影响。狮子林地块隔街区与繁华路段相邻，可谓闹中取静，安静的居住环境为项目带来很大的商机。 3、周边的地貌状况较好，不存在硬伤，四周无不良建筑影响。 周边狮子林大街、金纬路、昆纬路路况好，规划合理，形成一个崭新的居住区，片区两旁正在兴建的一些新的有一定档次的商品房住宅产品也提升了项目区位价值。 4、河北区政府比邻该地块，这里是政治、文化的中心，地块周围的人文素质较高，文化氛围较浓。 二、项目劣势分析 地块周边项目较多，客户选择余地大，竞争相对激烈。并且这些项目大 多都是最近一、两年新建的项目，项目销售的热度还有一定积蓄，对客户仍有一定的吸引力。 我们的项目处于期房销售，周边小区均为现房或准现房销售，在工程方 面我们处于劣势，并且我们的环境优势也不能很好的体现，这对我们项目的销售产生影响。 虽然该地块地处市区中心地带，但是传统的区位意识使河北区被认为老 工业区，落后的市区，收入水平低，文化素质不高的区位。我们的市场很难被更多的区位市场所认同。 三、项目存在的机会 周边中档项目较多，竞争激烈，这表明此地段的认可程度较高，市场价 格比较认可，区位的价值得以体现，所以此地块的市场仍有很大空间，在客户群这一市场基础要素上给了我们进入该市场的机会。 2、周边市场，虽项目众多，但是产品的同质性较强，几乎不存在差异化，这样市场就产生较大的空白点，结合项目优越的地理位置，我们在建筑形式、产品配套、景观环境等都有可创新的机会，这些创新会减少市场竞争带来的压力，迅速吸引目标客户群。在产品设计上也给了我们进入该市场的机会。 3、顺驰的品牌。顺驰在天津市场已经是响亮的牌子，我们有很强的市场追随者。过去我们的项目大多在城市的边缘，项目操作的都非常成功。现在我们进入了市中心，地理位置不再是项目销售的难点，转变成了亮点。因为地理位置因素而割爱放弃顺驰的客户，将成为我们的先期重要的客户群。多年来我们创造的品牌为我们进入该市场得到了支持。 4、市场外界给我们提供的机会：海河的规划为海河周边的经济发展带来机遇，经济的发展必将带动房地产的发展。我们的项目比邻海河，海河规划的利好消息给了我们市场的商机。 四、项目存在的威胁 该地块的规模较小，不能形成规模效应。在经济指标的压力下，我们只能盖 高层项目。高层在天津市场的认可度较低，销售的速度较慢，而我们的回款压力较大，这是一对矛盾。 第三部分 市场分析 一、区域市场宏观分析 河北区位于天津市区的东北部，是天津市建设较早的市区，全区总面积27.86平方公里，人口65万左右。河北区的政治、经济、文化中心集中于金纬路——东站——海河东路——中山路——昆纬路——金钟河大街——货场大街这一环形区域内。河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于区位因素，这些项目的客户群主要以周边区域为