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第一节 房地产开发企业成本的核算 一、房地产开发企业会计的特点、核算内容 二、房地产开发企业成本费用的核算 三、房地产开发企业成本控制要点 一、企业会计特点、核算内容 （一）、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品大部分(安置房、廉租房和自营商业除外)都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，需要不断地投入大量的资金。 （二）企业会计的核算内容 房地产开发企业会计的核算内容是房地产开发企业从事房地产开发建设、出售、出租、自营等经营过程中的资金运动。 （三）企业会计核算的会计科目和账簿设置 1、房地产开发企业会计科目的设置。 房地产开发企业是比较特殊的行业，根据《企业会计准则应用指南》的统一规定,其特点决定了它的成本核算、收入确定、成本结转、税金缴纳等方面的会计处理不同于其他的行业。其一级科目一览表，如表1-1所示。 　　　 表1-1 　房地产开发企业会计科目表　　 顺序号 编号 科目名称 一、资产类 1 1001 库存现金 2 1002 银行存款 3 1012 其他货币资金 4 1101 交易性金融资产 5 1121 应收票据 6 1122 应收账款 7 1123 预付账款 8 1131 应收股利 9 1132 应收利息 10 1221 其他应收款 11 1231 坏账准备 12 1401 材料采购 13 1402 在途物资 14 1403 原材料 15 1404 材料成本差异 16 1405 开发产品 17 1406 发出商品 18 1408 委托加工物资 19 1411 周转材料 20 周转房 21 1461 融资租入资产 22 1471 存货跌价准备 23 1501 持有至到期投资 24 1502 持有至到期投资减值准备 25 1503 可供出售金融资产 26 1511 长期股权投资 27 1512 长期股权投资减值准备 28 1521 投资性房地产 29 投资性房地产累计折旧（累计摊销） 30 1531 长期应收款 31 1601 固定资产 32 1602 累计折旧 33 1603 固定资产减值准备 34 1604 在建工程 35 1605 工程物资 36 1606 固定资产清理 37 1701 无形资产 38 1702 累计摊销 39 1703 无形资产减值准备 40 1711 商誉 41 1801 长期待摊费用 42 1811 递延所得税资产 43 1901 待处理财产损溢 二 负债类 44 2001 短期借款 45 2101 交易性金融负债 46 2201 应付票据 47 2202 应付账款 48 2203 预收账款 49 2211 应付职工薪酬 50 2221 应交税费 51 2231 应付利息 52 2232 应付股利 53 2251 其他应付款 54 2401 递延收益 55 2501 长期借款 56 2502 应付债券 57 2701 长期应付款 58 2801 预计负债 59 2901 递延所得税负债 三 所有者权益类 60 4001 实收资本 61 4002 资本公积 62 4101 盈余公积 63 4103 本年利润 64 4104 利润分配 四 成本类 65 5001 开发成本 66 5101 开发间接费用 67 5301 研发支出 五 损益类 68 6001 主营业务收入 69 6051 其他业务收入 70 6101 公允价值变动损益 71 6111 投资收益 72 6301 营业外收入 73 6401 主营业务成本 74 6402 其他业务成本 75 6403 营业税金及附加 76 6601 销售费用 77 6602 管理费用 78 6603 财务费用 79 6701 资产减值损失 80