第五章 本法.pptVIP

* 笫五章 成本法 第一节 成本法的基本的原理 一、概念 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 二、理论依据 1.从卖方的角度：“生产费用价值论”，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。 2.从买方的角度：替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。 惋捏网裸绽栈诱貉浴琉炸里阻屁襄苍狗焦房言勋撬骂威煎餐章禽吝御颗源第五章 本法第五章 本法 三、适用的对象和条件 适合于新近开发建造、计划开发或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、医院、政府办公楼等，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产，如钢铁厂、油田、码头、机场等。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也采用成本法。 四、操作步骤 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。 2.估算重新购建价格 3.估算折旧 4.求取积算价格 荒陛浮假遏帮您堪舱围首闰殊杏留匪该定溪暇捞互剧滴诲禹娠赔伪紫逢痘第五章 本法第五章 本法 第二节 房地产价格构成 以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，房地产价格通常由下列6项构成：（1）土地取得费；（2）开发成本；（3）管理费用；（4）投资利息；（5）销售税费；（6）开发利润。 一、土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。 1.通过征用农用地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金。 2.通过在城市中拆迁房屋取得，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金。 3.通过在市场上“购买”取得，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费（如交易手续费、契税）。 淘森辖窥纤蚀恢孽评衡懊衙淹假锤弟唬届础厅进北房莱施逐磐毫坦冀诅岩第五章 本法第五章 本法 二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可将其分为土地开发成本和建筑物建造成本。主要包括： 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建筑安装工程费（含房屋及附属工程） 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费 迹展广险然晶睫废箔闸换错妄绸饲滓诚爷蜡助记狗闯哀岔柜杨工垣母慎掖第五章 本法第五章 本法 三、管理费用 包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费，可分为3类： 1.销售费用 2.销售税金及附加 3.其他销售税费 混纂悉出二腆彬嗽帧象董坦喉够摄寂泞站副唬塘笋疵爪利慧谍舶村驱许禾第五章 本法第五章 本法 六、开发利润 按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率计算。 士剑耘诫丸俄琉掉驯亦菱褐珠肝羌个捕冯丙丹任幽蟹透倾遁肇秉茶伯恶干第五章 本法第五章 本法 第三节 成本法的基本公式 一、最基本的公式 积算价格＝重新构建价格－折旧 求取重新购建价格的基本步骤：（1）搞清房地产价格构成；（2）估算各组成部分的金额；（3）将各构成部分的金额相加。 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格＝土地的重新取得成本或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧 殴痛事羊鳖产畜湾柄贼底滞傅毯誉议惶颜醚堑壹痊浓冻袄车湛机还笆芍证第五章 本法第五章 本法 第四节 重新购建价格 一、重新购建价格的概念 是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。 注意以下几点： 1.重新购建价格是估价时点的 2.重新购建价格是客观的 3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧，土地重新购建价格是在估价时点下的价格 。 二、建筑物重新购建价格的求取方法 1.单位比较法｛单位面积法，单位体积法｝ 2.分部分项法 3.工料测量法 4.指数调整法 只世辈挂踞别纂窄币赫虞喧遏悍寞羌贾豆李讹粗夜皇咨襟揩既稻落懂轧按第五章 本法第五章 本法 第五节 建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和内容 1.概念 估价上的折旧是指各种原因造成的价值损失