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闽江大道197号 201室价格评估技术报告 目录 内容摘要 1 关键词 1 一、估价对象概况 1 （一）个别因素分析 1 （二）区域因素分析 2 （三）基础设施条件 3 二、市场背景分析 3 三、最高最佳使用分析 4 四、估价方法选用 4 （一）评估方法的选择 4 （二）评估测算步骤 5 五、测算过程 5 （一）运用市场比较法综合测算估价对象价值 5 （二）收益还原法 10 （三）加权平均求取待估房地产的市场价值 12 六、综合确定估价结果 13 参考文献 13  闽江大道197号201室价格评估技术报告 福州职业技术学院管理系2009级房地产经营与估价专业 何婉 [内容摘要] 房地产价格评估是在社会主义市场经济发展中逐步形成的行业，在住宅商品化、私有化、个人购房比例占绝对优势的住宅市场中，房地产价格评估与老百姓的切身利益更加密切。本文以仓山区闽江大道197号201室房地产为例，从它的地理位置、楼房质量、区位及周边配套进行分析和阐述，并结合所学知识，遵循公正、客观、独立的原则，测算确定该估价对象合理的市场价值。 [关键词] 房地产 价格评估 测算 价值 随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。 小区临区域内主要道路有金山大道、浦上大道、二环南路等。小区周围有8路、121路、128路、42路、43路、79路、85路、97路、125路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）。 小区周边有江南水都小学、福州八中校区、金山三中、福州市中级人民法院、金山剧院、永辉超市、中国银行、农业银行、公交总站等，生活配套设施相当完善。 2、建筑物基本情况 本次估价对象为福州市仓山区金山街道闽江大道197号第二层房地产，现状用途为住宅，证载用途为商住两用。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖榕仓S字第009583号〗，估价对象为框架（钢混）结构，建成于2006年，用途为普通住宅，地上共9层，估价对象位于地上第2层，户型为4室2厅2卫，朝向为南北向，建筑面积为146㎡。于估价时点2011年月日 根据《房屋所有权证》〖榕仓S字第009583号〗，证载建筑面积为146平方米。该房产为普通商品房，框架结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4、基础设施状况 估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）。 （二）区域因素分析 1、区域概况 仓山区位于福州市区南部南台岛上，四面以闽江南、北港分别与鼓楼区、台江区、晋安区、马尾区、长乐市、闽侯县为界。总面积14平方千米。全区辖8个街道、5个镇：仓前街道、东升街道、对湖街道、临江街道、三叉街街道、上渡街道、下渡街道、金山街道、仓山镇、城门镇、盖山镇、建新镇、螺洲镇。区政府驻仓前街道麦园路。区内多山丘、坡地，地势北陡、中高、南缓，有烟台山、高盖山、黄山等山。福厦路贯穿全境，324国道横贯东北部。景色优美，文化底蕴深厚，人文史迹众多，素有“琼花玉岛”之美称。自宋代起，仓山一直是福州金融、贸易、航运、通讯、文化的枢纽。仓山辖区总面积142平方公里，总人口48万人，拥有可供开发的土地3万多亩以及沿江沙洲2.3万亩，具有较好的产业基础和劳动力资源，随着南进战略的实施（汽车南站与火车南站的搬迁），金山新区的开发以及未来南片盖山、城门的开发，经济发展的后劲足、潜力大。 魁岐、鼓山、前横三座大桥联手南江滨大道。据福州市城市总体规划，于闽江设13座过江大桥，东部新城所在处即有魁岐、鼓山、前横三座大桥。火车南站与汽车南站布点仓山城门。火车一响，黄金万两;道路一通，百业就兴。火车南站、汽车南站这两个交通枢纽的地点已确定在城门镇胪雷村，即南台岛东北部一带。福州东、南三环将在东部新城交汇。铁路北站、东站(货站)为源点的向东过境交通流量，可通过东三环快速疏散;南三环则用于快速连接南台岛各组团及与鼓山新区的联系，并与东三环一起形成规模效应。东部新城达标全球滨海城市CBD(中央商务区)兴盛通则。福州从“三山”扩到“滨海”，本有良好基础的马尾港口和闽江运输将在资本、物资、人流、信息的大汇合中前景广阔。环城大道、高速路、汽车站、火车站、海(江)运、机场(有高速直通)，四通八达的交通网为东部新城的发展铺就光明大道。 区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源