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第七章 成本管理 第一节 物业管理中的成本及其分类 1、简述物业管理成本的概念？ 答：物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 2、简述物业管理成本的构成？ 答：物业管理成本的构成包括以下两部分： （一）营业成本：是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接指出。主要包括： （1）直接人工费；包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 （2）直接材料费；包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装等。 （3）间接费用。包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 （二）期间费用或经营管理费用：期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗费的费用。 （1）管理费用，是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。 一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部【注：实行一级成本核算的物业服务企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。 一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部 ①直接人工费； ②直接材料费； ③间接费用 （2）期间费用或经营管理费用： ①管理费用， ②财务费用。 按照经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本、加强成本管理指明方向。 （三）按照与业务量的关系划分 按照与物业管理服务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本、半固定或半变动成本。 （1）固定成本，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化。 （2）变动成本，是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的成本。他又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两部分。 比例变动成本是指所发生的费用随业务量的变动而成比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务而成同趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。 （3）半固定半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不成正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。 （四）按照计算依据不同划分 按照成本计算依据的不同，可以有以下成本划分。 （1）目标成本。在目标利润已确定的基础上所要求的期望成本。 （2）定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。 （3）计划成本。计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。 （4）实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。 这种划分有利于物业服务企业正确看待成本支出，加强成本核算和管理。 （五）按照与决策的关系划分 按照与决策的关系划分，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。 （1）边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。 （2）差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。 （3）机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。 （4）估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供订价参考。 （5）沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。 （6）可缓成本。是指延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。 （7）可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，该方案被取消时，此项成本也可免除。 （8）附加价值成本。是指当投入的成本可是顾客觉得服务质量或价值与增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会降低时，所对应的成