【2017年整理】镇江商业地产格局 文档.docVIP

镇江商业地产格局变迁和发展 历时回顾：? ? 镇江的商业地产的发展路线可以说是和镇江市城府的迁址密切相关，最初镇江市政府位于大西路老城区，而镇江大西路沿线也成为当时镇江唯一的一个商业街，中百一店、中百二店、鼎大祥等知名的商业品牌均汇聚于此，工人电影院、大华电影院、群艺文化宫也位于此。然而随着镇江市政府搬迁至正东路，原有的商业格局开始改变。90年代，镇江商业大厦和镇江商业城的诞生，成为近30年来镇江商业发展的一个关键，而在近20年时间里镇江商业城统治了镇江商业地产，最终形成了镇江商业地产“一个点、一条线”的商业格局。但是，近年以来，在长三角经济发展的推动下，镇江迎来了众多商业巨头的关注，镇江的商业格局开始悄然变迁。奇怪的商业圈，奇怪的镇江人? ? 上世纪90年代，在镇江市政府搬迁至正东路一段时期后，大市口商圈开始形成，当初由商业大厦（现斜桥街苏宁电器位置）、镇江商业城构成了传统的大市口商圈，开始分流大西路商圈人群，新华影剧院、甘露商城等娱乐和中低消费场所也陆续出现，中山路成为镇江市城区主干道。随着大市口商圈分化老城区商业人流，大西路中百一店、二店合并，工人电影院、大华电影院业绩持续下滑。结合大市口商圈不断的建设和发展，镇江人群开始向着行政中心和未来商业中心——大市口区域汇聚，大西路老城区所留下的是名副其实的“老”镇江，大西路彻底丧失了商业购买力人群，即使在后来出现了望京天地（三巷广场）依旧无法改变大西路商业走向颓败的趋势。? ?? ???2002年，红豆集团进驻镇江，在九里街区域建设了“镇江红豆购物广场”，其辐射范围覆盖镇江东北部地区，主要覆盖了东部滨江沿线以及东吴新村、花山湾社区等大型居住区，意图 和大市口商圈分庭抗礼，占据镇江东北部地区的商业地位。? ? 然而，尽管当时“镇江红豆购物广场”涵盖了影院、卖场、餐饮、流行服饰等诸多业态，依然没有对大市口商圈产生有影响的冲击力。当时的大市口商圈包含了以镇江商业城为主的商业广场，延伸至沿街品牌服饰专卖店，周边具有新华影院、KTV、京侨饭店、小吃街等餐饮娱乐设施。而最主要的是，在近十年时间里，镇江人长期形成的购物习惯成为了支撑大市口商圈不可动摇的根本原因。? ? 在近10年的时间里，大市口商圈形成了以镇江商业城为高档购物消费场所（镇江商业大厦业绩一直较差最终倒闭），沿街品牌专卖店、甘露商城等中低端购物场所为补充，新华电影院、周边KTV、餐饮娱乐设施等为业态配套的新商圈。而在这段时间中，镇江市民形成了根深蒂固的购物理念，“买东西去大市口”成为镇江市民的普遍购物心理，而镇江商业城也成为了镇江商业的一个标志。正是这种理念的形成，导致即使居住在东吴新村附近的居民依然无视“镇江红豆购物广场”，大市口依然成为他们的首选。 缺乏高端商业支撑的镇江商业市场? ?? ?长久以来，镇江商业中除了镇江商业城之外，几乎没有任何高档商品购买场所，而尽管镇江商业城有部分高档产品，也是所谓的“过季”产品。凡是镇江人都知道一个事实，即使是品牌专卖店所售卖的服饰，比如阿迪达斯、耐克、班尼路等等专卖店所出售的服饰较周边城市而言，依旧属于“过气”产品，很多品牌的流行服饰往往能够在上海、南京、无锡、苏州等城市看到，而在镇江是“绝迹”的。? ?? ?不过需要指出，镇江人的消费水平并不低。因此，上述现象导致的结果是，镇江人购买中高端产品往往选择前往南京、上海、无锡等周边城市。长期如此造成镇江人的一个购物模式，节假日尽管大市口商圈人流涌动，但是中高端产品市场依然流失到周边城市。? ?? ?但是2010年，镇江八佰伴开业，作为以高端产品为主的商业市场，早期并不被人看好，然而八佰伴还是成功了，并且验证了镇江人的购买力。八佰伴主要抢占了镇江商业城的客群，虽然后来镇江商业城再开新店，但是已经无法动摇八佰伴高端产品在镇江商业中的地位。八佰伴成为大市口商圈强而有力的支柱商业。 卖场，大市口商圈线的延伸? ?? ?如果要问镇江商业地段那一块交通位置最好，截止到目前，毫无疑问是中山桥。中山桥是京口区和润州区的分界线，虽然在老镇江眼中，润州区属于镇江郊区，但是随着城市建设和发展，润州区仅次于京口区成为镇江市区人口第二密集区已经毋庸置疑。而中山桥作为衔接京口和润州片区的一个点，是镇江市公共交通汇聚的所在，镇江几乎近八成的公交车都会途径中山桥。? ?? ?而九州广场就占据了这样一个绝佳的位置。九州广场或许有人不会很清楚，但是提到大润发相信镇江人都会知道。大润发是第一个进驻镇江市场的大卖场，而大润发卖场的诞生，直接将大市口商圈延伸到中山桥，从中山桥到大市口成为了镇江近几年最繁华的地段。? ?? ?在此时，镇江人习惯性的购物心理再次发威。大润发的“第一”同样根植于镇江市民心里。2009年6月，丁卯沃得广场沃尔玛开业