建大三期项目..docVIP

山东建筑大学 课 程 设 计 题 目： 课 程： 院 （部）： 专 业： 班 级： 学生姓名： 学 号： 指导教师： 完成日期： 建大三期项目 融资策划报告 编 制 人：完成日期： 1 一、项目概况 2 （一）地块信息 2 （二）项目规划条件 2 （三）项目开发背景 2 1、宏观市场分析 2 2、济南市房地产市场分析 3 3、区域市场分析 4 （四） 项目营销环境（SWOT）分析 6 二、项目的开发计划 7 （一）目标客户细分 7 （二）目标市场选择 7 （三）产品定位 7 （四） 项目技术经济指标表 7 1、项目用地指标 7 2、规划建设指标 8 （五） 项目实施计划 8 三、项目投资估算 9 （一）分项投资估算表 9 （二）项目总投资估算表 12 （三）资金筹措表 13 （四）借款还本付息表 14 四、项目收入估算 15 （一）销售收入及税金估算表 15 （二）利润表 16 （三）资本现金流量表 17 （四）全部投资现金流量表 18 五、房地产经济评价 19 六、心得体会 21 前言 济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。 房地产发展空间巨大。近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着济南市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。 目前济南房地产业存在的主要问题是：1，开发用地供应偏紧，土地供需矛盾加剧；2，中低价商品住宅供应不足，房地产供需结构不均衡；3，市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高；4，住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足；5，政府职能转变滞后和市场信息缺乏，不能满足市场快速发展的要求；6，宏观调控引发市场观望，虽然市场在逐步回暖，但还需要一定时间。 在济南房地产产业这样一个大环境下，为了保证凤栖第这个项目投资决策的科学性、投资的优化、投资的有序性，进行项目可行性研究。 一、项目概况 （一）地块信息 行政区域： 历城。 项目位置： 位于经十东路北侧靠山东建筑大学西临凤歧路经十东路山东建筑大学 历城区土地使用规划显示，项目西侧为集中居住用地，南面沿经十路为商业金融用地。周边分布雪山，长岭山，凤凰山等山景以及建筑大学，项目地块内规划九年制教育学校，生态与人文资源丰富。未来将成为集生态，人文，商贸，居住等为一体的CLD。 （二）项目规划条件 交通状况： 项目处于经十路、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内，115、116、317、311、308等多路公交直达。 周边配套： 交通：从项目到奥体中心8分钟车程，到燕山立交桥15分钟车程，项目处于经十路、工业大道、二环东路及东绕城高速构建的立体交通框架内，东至遥墙机场，西至泉城广场，出行通达度极高，115、116、317、311、308等多路公交直达。 医疗：山东省立医院东院、济南市第三人民医院、武警医院、济南协和医院等。 教育：项目配置有区域内独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已建成的建大幼儿园，另一个幼儿园正在建设中。 内部配套： 中小学，幼儿园。 车位数： 2127。 供暖方式：?地热供暖。 （三）项目开发背景 1、宏观市场分析 （1）宏观背景状况 在宏观环境中，政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 回顾一段时间以来，“楼市过热论”、“楼市泡沫论”一直充斥着中国的房地产市场，楼市的上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，抑制楼市过热使资金重回实体成为当前调控的重要目的，也是关系到国家经济转型和改善民生的重大事情。 高层频繁表态，调控方向保持不变。2012年中央一直推进调控的决心很大。从限购令到控制银行准备金率，调控一直在稳步推进，房价下行压力进一步加大，房价俨然出现全国普降的局面。尽管2013年上半年中国的房产市场有所回升，但还是处于比较低迷的态势。 （2）经济环境分析 2013 年前三季度 GDP 仍保持 6.9%以上的增长速度，但增速呈缓慢回落态势。在国内外综合因素的影响下，应对通货膨胀的政策效应导致增速回落