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产权式商业物业分析 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式，发?现文中提到的“售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣，论坛上的跟贴众多，我也收?到很多邮件，大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道，但业内一直缺乏?对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨，希?望起到抛砖引玉的效果，对我们的工作有所帮助。 ????产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资?金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等?经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它?的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合?三种方式。 ????零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售?产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，?然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业?公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概?括为“售后返租”。 ????一、案例情况 ????A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6?月竣工完成。该大楼占地面积7172?平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3?层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方?米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯?1台，消防梯1台，客用电梯2台。 ????该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相?通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层?的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内著名?百货零售商负责经营管理。 ????该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市?场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。?然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右?（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌?控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现?商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 ????这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作?来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问?题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的?销售。 ????在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目，其租金回报率为每年7.5%，每三年递增?0.5%，租赁回报期长达20年。 ????二、三方利弊分析 ????（一）开发商 ??对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢?抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运—?—这或许是不得已而为之的解决之道。 ????封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式?从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引?上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结?束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管?理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念?将对商铺价值、长远?的租金回报起到重要的作用。 在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、?工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）?与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名?誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区?是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑?现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长?期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。 ????（二）投资者 ????近年来，由于股票风险太大，银