(2010年华远针对行业形势的动态.docxVIP

一、宏观经济形势分析（一）、2010年宏观经济情况2010年中国经济高速平稳发展，全年国内生产总值397，983亿元，比上年增长10．3％；ＣＰＩ全年上涨3．3％；城镇居民人均可支配收入19，109元，增长11％；农民人均纯收入5，919元，增长14．9％；全国社会消费品零售额154，554亿元，增长18．4％；固定资产投资278，140亿元，增长23．8％；外贸进出口29，728亿美元，增长34．7％；财政收入83，080亿元，增长21．3％。中国经济实力上了一个新的台阶。（二）、2010年房地产行业基本情况中国经济的良好发展为房地产业的发展提供了坚实的基础和广阔的发展空间，2010年房地产开发经营主要情况如下：2010年，全国商品房销售面积10．43亿平方米，比去年同期增长10．1％；商品房销售额为5．25万亿元，同比增长18．3％。从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积下降30－40％。2010年，全国房地产全年完成投资48267亿元，同比增长33．2％，新开工面积16．38亿平方米，同比增长40．7％，施工面积40．55亿平方米，同比增长26．6％。但从各月份来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。2010年，全国70个大中城市土地交易价格一、二、三季度分别同比上涨21．2％、22．1％、21．3％，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10％，一季度到四季度70个大中城市房价分别同比上涨10．6％、12．2％、9．6％、7．6％。4月份新国十条出台后，房价涨幅逐季缩小。整体看来，宏观调控已经初见成效，房地产发展趋于平稳。（三）、2010年行业政策环境及发展分析2010年，全国房地产市场供给增长较快，房价年初上涨较多，但全年涨幅回落。2010年年初，全国房地产市场延续2009年末的快速增长趋势，并达到前所未有的热度，房地产市场需求旺盛，房地产开发企业库存迅速消化，房价快速上涨。为了抑制过热的市场环境，从2010年初开始，政府的宏观调控步步推进，从2010年1月发布“国十一条”，确定宏观调控基调，到4月出台“新国十条”，再到9月出台“新国五条”，房地产调控政策从供需、信贷、税收、市场监管等多方面全面展开，2010年房地产市场调控已成为一种常态，并且将在未来持续下去。中央政府的调控思路是：扩大供给尤其是扩大保障房和普通商品房的供给；抑制投资投机性需求；遏制过快上涨的房价，使房地产市场健康发展，最终使人民群众住有所居，改善居住条件，生活幸福。为此陆续推出了一系列政策措施：2010年土地供应18万公顷；建设580万套保障房；进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度、提高房贷首付比例、提高二套房贷利率、停发三套房贷等；十多个城市先后推出限购令；调整住房相关税费优惠政策；部分银行暂停房企开发贷款的净投放；将房企贷款余额的上限降至可建工程价值的50％；北京和浙江等地实施商品房预售资金专户管理；央行两次加息、六次提高存款准备金率；限制境外个人在境内购房等。一系列政策的出台，使房地产市场在2010年显现平稳态势。市场化过度而保障房缺失的矛盾是房地产市场当前所面临的阶段性矛盾，解决这个矛盾需要一个较长的时期。2011年中央提出要建设1000万套保障房，未来将继续扩大保障房建设规模，从而实现市场的归市场，保障的归保障。在上述转变完成之前，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。同时，国家“十二五”规划以结构转变为首要目标，更加注重全面协调可持续发展，更加注重保障和改善民生，本轮对于房地产行业的调控乃是根源于当前通胀的压力和全局的、战略性的社会发展和经济结构调整，这一过程将是中长期的、持续深化的。而房地产行业也有望在调控过后，实现更为健康可持续的成长。（四）、2011年宏观经济分析预测目前全球经济正在逐步走向复苏，但存在很多不确定因素。主要发达经济体内需不足，失业率居高不下，财政和债务风险加大，新兴经济体资本大量流入，通胀风险上升。2010年11月中央经济工作会议确定了2011年中国宏观经济政策取向要积极稳健、审慎灵活，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。2010年中国人均ＧＤＰ已经达到4500美元，但中国的城市化率2009年仅46％（以户籍计算的城市化率仅34％），大大低于发达国家在同等发展水平时的城市化率。大幅度提高城市化率是未来20年中国经济结构转变、扩大内需、改善民生、提高人民生活水平的必由之路，也是减少农民数量提高农民人均农产品产量，彻底解决三农问题的需要。未来20年的城市化发展将给中国房地产业发展带来巨大的空间。中央政府的