物业公司《物权法》培训讲解.ppt

焦点解读 闹得纷纷扬扬的建外SOHO“物业门”，最初的起因就是新老物业在交替时，互相都不愿意退出小区，致使两批工作人员在小区内办公，井然有条的秩序反而变得一塌糊涂。 从今年10月1日之后，不论以任何借口拖延、拒绝办理物业交接，老物业公司都会被处以责罚。 原物业服务企业逾期不撤出的可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 新的物业公司，也不得以委任合同作为“钦定诏书”，不能强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。这一条款，让新老物业双方都被套上了“紧箍咒”。 解读（四）新老物业交替有权责 解读（五）物业公司每年定期晒账单 政策规定 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。 焦点解读 “我交的物业费都花在哪了？”“不同小区的物业费为什么不同？”这些都是业主想知道，却很难知道的问题。 新《办法》明确，物业企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单亮明成本。今后，这些疑问将全部透明。 解读（六）物业重大事项表决“化整为零” 单元业主可自定大修基金使用 方庄某小区曾发生过一个案例，小区有10栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但业主大会却迟迟凑不齐50%的业主进行表决。 新办法中规定：可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。 解决了维修资金启动难的情况。 可以楼层为单位决定物业事项 政策规定：新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。 焦点解读：由于召集全体业主开会在实际中存在着很多困难。新《办法》明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项，如有需要，单元业主可以自己决定启动公共维修基金的使用。 解读（六）物业重大事项表决“化整为零” 解读（七）业主可以自管物业 政策规定 新《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。 焦点解读 新《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。 已经有部分规模较小的小区开始实施自治，效果还不错。自治能够提高业主参与管理的积极性，对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。 北京目前有3个自治小区，品阁小区、馨莲茗园和水木清华。 解读（八）商住分不同物业管理区 政策规定 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 焦点解读 业主可委托第三方验房，就是类似于各种监理，且独立于物业公司和开发商，又具有社区公共部位、设施验收专业知识的机构。目前北京已经出现多家类似的机构，市住建委将对其进行 监督和监管。今后，业主、物业公司或开发商，都可以委托这样的机构，对小区公共部位和设施进行评估和验收，让各方可以有令人信服的检验结果。 谢 谢 各 位！ 2015年11月9日 物业公司《物权法》培训 《物权法》对物业管理的规范 解读《北京市物业管理办法》 4 物权法对物业管理服务的规范 3 物权法概述 2 引言 1 提 纲 引 言 物权法的来源 历史起源 近代物权法基本特质的形成虽然物权法在法律史上的起源是随着私有制的出现、国家的形成而产生的。 人权宣言 “所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公共之必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。” 引 言 中西方对物权意识的差异性 “风能禁，雨能禁，国王不能禁” “普天之下莫非王土, 率土之滨莫非王民 ” 物权法概述 物权法草案在历经13年的酝酿和广泛讨论，经全国人大八次审议讨论后，于2007年10月1日起正式实施。 《物权法》明确公私财产平等保护。 物 权 法 第一编总则：1——38条：基本原则、物权变动和物权保护 第二编所有权：39——116条：一般规定、所有权、业主的建设 用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得 第三编用益物权：117——169条：土地承包经营