廊坊市安次区后南昌村住宅项目的概况和初步投资分析..docVIP

廊坊市安次区后南昌村住宅项目 的概况和初步投资分析 鉴于北京南部地区的建设规划和公司的发展规划，我公司计划在廊坊市进行房地产项目的投资。为此，将项目做如下说明： 一：项目概况 1、地理位置及土地情况： 该项目位于廊坊市安次区后南昌村。具体地点：在廊坊市区南，西昌路（龙河南岸）以南，银河南路以西，S273省路以东的前南昌村，后南昌村及王园子村一带。规划土地用途：住宅用地。总占地面积：319959.9平方米（合479.7亩） 2:、规划条件： 规划建设用地：31.98公顷 用地性质：居住用地 容积率：2.5（地上） 绿地率：35% 停车位：1 及相应的配套建筑： 3、拟建规模 ①、总建筑面积 根据控规计算，地上总建筑面积为：799899.75平方米 ②、项目构成 项目以普通住宅楼为主和配套的公建及服务建筑，可建少量高档住宅。 4、项目位置优势 廊坊市安次区后南昌村距廊坊市中心仅3公里，距京津高速路北京采育镇入口仅21公里，距北京亦庄40公里。西距新机场18公里。 二、项目建设规模分析 按总建筑面积应为799899.75平方米. 按规划通则要求和居住公共服务设施规划设计指标，该项目应配建以下建筑： 配建12个班幼儿园，建筑面积约为2800平方米，占地4200平方米 配建18个班小学校，建筑面积约为8000平方米，占地11000平方米。 按千人配套指标分析，尚有可能需建以下建筑： 卫生站240平方米； 文体活动中心2000平方米； 菜市场及商业服务4000平方米； 社区服务中心200平方米； 物业用房200平方米； 托老所及老年活动站1100平方米； 公交首末站用房300平方米 配套设施用房2410平方米。 配套用房总面积为21250平方米。 实际居住面积为778649.75平方米，可建56栋16层的住宅楼。总户数约7786户。为保证1指标的停车位和35%的82567.8平方米绿地指标及人防工程的要求，建设规模如下： 总建筑面积约为957229.75平方米。 其中：住宅楼面积：778649.75平方米； 配套建筑面积：21250平方米； 其中：地上面积：799899.75平方米， 地下面积：157330平方米， 其中：住宅地下97330平方米，车库60000平方米。 三、项目投资估算 1、建安费： ①、住宅建安费：1800元/㎡ ②、配套公建建安费：2000元/㎡ 2、出让金费用：1500元/㎡ 3、基础设施建设费：500元/㎡ 4、前期费用：100元/㎡ 5、建设期间费用：300元/㎡ 6、不可预见费：90元/㎡ 7、税费：300元/㎡ 8、销售费用：185元/㎡ 9、出让费：588000000元÷957229.75平方米=614.27元/㎡ 单方投资费用：5389.27元/㎡ 总投资为：957229.75平方米×5389.27元/㎡＝51.586亿元 四、销售收入及效益 住宅销售收入为778649平方米-287500平方米=491149平方米×7000元/㎡＝34.38亿元，公建销售收入为4000平方米×10000元/㎡＝0.4亿 毛利润为负 亿元。 五、建设地区情况 1、廊坊市 廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。幅员面积6500平方公里，总人口420万。市区建成面积54平方公里。广阳区：人口41万人，安次区：人口35万人。廊坊区位优势独特，是京津1小时经济圈的中心地带。交通发达，离北京市中心40公里，离天津市中心60公里，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。 2、廊坊市安次区 2002年底，安次区面积613平方公里，人口34.87万。辖2个街道、4个镇、4个乡：银河南路街道、光明西道街道、落垡镇、码头镇、葛渔城镇、东沽港镇、杨税务乡、仇庄乡、调河头乡、北史家务乡，25个社区居委会、284个村委会。区政府驻康宁街2号。 3、基础设施 ①、交通 交通网络密集：京山、京九两条铁路干线，104、112两条国道，廊霸、廊泊、廊涿等省道穿越境内，京津 3