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+ 投资估算及筹资评价 项目总投资构成（建设期） 项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费和税费。 项目开发成本——土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、不可预见费和税费及施工现场管理费。 期间费用——销售费用、财务费用及行政管理费（计入当期损益）。 注明：现场管理费和行政管理费无法区分时，则一并计入项目开发成本。 项目总投资=开发成本+期间费用（不含营业税、印花税、土地增殖税、城市维护建设税、教育费附加） 各项费用及费率 土地费用 土地出让金或征地费——按征地合同或交款证明 拆迁安置补偿费——同上 土地有偿使用费——按标准国家征收 城市建设配套费——按当地政府文件计算 前期工程费 .规划勘测设计费——建安费的2-3%，或规划设计费1.5元/平方米，勘察测量费3元/平方米，建筑设计费14元/平方米 .可行性研究费——一般按建安费的0.1-0.5%；或大中型项目占建安费的0.1-0.9%，小型项目占建安费的1% .三通一平——按实计算 房屋开发费 .建安工程费——按指标法计算（工程量*单位造价） .附属工程费——按实际工程量计算 .室外工程费——按实际工程量计算 其他费用 临时用地费——按实计算 .临时建设费——甲、乙类企业：直接费1.28%；丙类：直接费0.64% .施工图预算和标底编制费——建安费的1% .工程合同预算或标底审查费——工程造价的0.05% .招标管理费——中标额的0.1% .合同鉴证费——标的价的0.02% .施工执照费——概算额的0.1-0.3% .工程质量监督费——建安费的0.25-0.3%；或3元/平方米 .工程监理费——建安费的0.5% .施工图编制费——设计费*7% .劳保统筹费——建安费的3-5% (五)管理费 .企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用（简称现场管理费） 计算标准——甲类企业直接费1.85% ，乙类企业直接费1.47%，丙类企业1.22% .行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用（简称.行政管理费） 计算标准——甲类企业直接费3.83% ，乙类企业直接费2.95%，丙类企业2.43% .管理费——一般可按直接费的5%计算 销售费用 .销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，按建安费的8%计算，或按销售收入的3.5%计算。如开发企业自行销售按建安费的5%计算。 财务费用 .企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款和债券利息、汇兑损失等。 .贷款期限的确定:均匀投放，计息期可为建设期的一半，不均匀投放，应分别计算。 税费 .投资方向调节税——暂停征收 .市政支管线分摊费——0.1-0.35元/平方米 .建材发展基金——建安费的2% .人防工程结建费——18元/平方米 .电贴费——550元/KVA（再建拆除部分免征） .煤气增容费——30元/平方米或3000元/户（再建拆除部分免征） .自来水增容费——14元/平方米. .暖气增容费——30元/平方米. .消防配套费——2-4元/平方米 三、项目工程造价的确定 .依据当地定额站种类商品房的经济技术分析 .企业施工合同图预算或标底 .参照当地近期竣工决算的同类工程造价主要指标进行因素调整（调整因素：基础、结构、层高、楼高、设备、装饰标准、智能化程度和高新技术含量） 附 属工程与室外工程的区分 .附属工程：锅炉房、变电站、煤气调压站、微机供水站、热力站、人文景观、建筑小品、围墙大门、门卫传达室及文化娱乐、商网等附属用房 .室外工程：上下水（污水和雨水）、煤气和热力管网、供电、通讯、照明、有线电视、道路、绿化及环卫设施 五、项目筹资渠道及投入资金核实 内容 .开发企业自有资金——权益资金 .开发企业自筹资金——股东或其他借款、施工企业垫资、发行债券 .银行贷款 .项目预售款、定金、预收租金流动投入 项目筹资方案调查步骤 .核实已投入资金额及其来源，是否满足贷款条件 .结合总投资估算，计算项目后续资金缺口 .分析形象进度与资金使用计划是否匹配 核实项目投入资金 .存货——按会计科目明细核算与项目相关的直接开支（土地、配套、前期、建安、其它等费用） .预付帐款——核算项目各项暂付款（按权责发生制原则未取得记帐凭证），确认成本开支或某项未全部付款结束 .其它递延支出——建设期内的期间费用 .与资产科目相关的贷方科目——银行存款、