(关于东方巴黎步行街的调研报告.docVIP

打造特色商业步行街 培育城市经济景观带 ----以烟台市东方巴黎步行街为例探讨商业步行街的发展 邵伟伟 摘要　东方巴黎步行街作为市政府首批推出的特色商业街，经过几年发展，已形成电子电器、五金机电、餐饮、百货、社区商业等集群。但在发展过程中，大量因素制约着步行街内街的发展。本文以东方巴黎步行街为例，试从政府、运营者、经营者发挥各自作用以及步行街的定位、发展社区商业等方面探讨步行街的发展。 现代商业街区是城市商业的缩影，是城市的精华，它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体。建商业步行街就全世界来讲可以说是一种趋势，它是市场发展的必然产物。随着中国城市化进程的明显加快，城市功能的日趋完善，商业街作为城市发展的一个重要标志，受到全国各级政府的重视。2007年，烟台在五区范围内推出9条商业步行街作为重点培育对象。本文以东方巴黎步行街为例，试从政府、运营者、经营者发挥各自作用以及步行街的定位、发展社区商业等方面探讨步行街的发展。 1　东方巴黎步行街现状 1.1　基本情况 东方巴黎步行街总营业面积36500平米，店铺600余间，年营业额3亿元。共有四条外街、两条内街。分临街店铺、锦官食府餐饮区、香榭丽舍大道和米兰大街四个区域（店铺产权全部属于个人所有）。 1.1.1外街初显特色集群。 （1）电子电器业。青年路手机一条街与国美、苏宁、五星、大商、三联五大家电连锁巨头、三站科技市场、烟台赛格数码城聚集在以青年路为中心的周围，辐射影响力进一步增强，并吸引8大国内外知名品牌手机售后服务中心的入驻步行街，带动辖区电子电器产业从单纯销向销-售后服务一条龙的方向发展。预计07年实现销售收入1.9亿元。（2）五金机电业。建设路与通伸南街形成了以新华电器、华胜电器、德力西集团、华丰电器、群亿五金机电等为龙头的五金电器经营区，吸引同类经营商80余家入驻。预计07年实现销售收入3000万元。（3）百货业。前进路聚集李宁、耐克、安踏、达夫妮、真维斯等品牌休闲运动服饰专卖店以及武夷名茶、一品普洱等茶叶店21家。与三站批发市场百盛购物中心、韩国五房城和大润发超市、东方巴黎步行内街为支撑，形成了百货零售、批发兼顾，高、中、低档商品齐全的商业服务体系。预计07年实现销售收入4600万元。（4）餐饮业。锦官食府餐饮区共有店铺25间，面积600平方米左右，汇集了永和豆浆、德克士炸鸡、安福顺牛尾汤、新加坡创意快餐等众多特色餐饮。（5）社区商业。为加快城市商业现代化的建设，创新社区商业服务体系，引进了东方巴黎海产品生鲜农贸超市，进一步升级社区超市、便利店等传统社区服务业，让居民不出小区便能满足各种生活所需。 1.1.2内街发展受四因素制肘。 （1）有街无“门”。一是知名度不高，市民很少知晓。二是无步行街标牌。步行街紧靠长途汽车站和三站市场，虽然客流量很大，但却鲜有人光顾。主要原因是：三站五星电器将步行街的正门（东门）中间部分挡住，进入步行街的必经通道上方又标示为“五星电器欢迎您”，却无任何步行街的指示标志。三是车堵门。东方巴黎小区由于受先天因素的制约，停车位无法满足需求，原认为在北门开设临时停车场,解决停车问题，结果却事与愿违，车位仍然紧张，却又把北门堵住，进而堵住与三站市场商业人气的流通。 （2）有街无“市”。进入步行街的第一感觉就是人流稀少、生意冷淡。产权人的房租收入也从最初的每间网点每年7万元降到1.5万元，甚至几千元。通过调研：一是经营业户营业时间不统一。商家入驻本来就很少，而且少有人问津，所以有的店面在无生意时，干脆关门歇业,导致人流锐减，形成恶性循环。二是缺少便民设施。整条街处于露天状态，每逢酷暑和阴雨天气，行人无处停留、无处休息，甚至买水、买冷饮、小食品都找不到地方，这与“步行街”的称号完全不相符。 （3）产权分散。每个网点房几乎都有各自不同的房屋产权人，造成思想不统一、管理不一致。经营者各自为政，无法形成规模经营，致使人流量进一步减少。主要原因是物业管理公司无力对步行街的运营事宜进行掌控，缺少有能力和实力的统一经营管理机构对步行街进行整体操作。这是束缚步行街发展的首要原因。 （4）特色不“特”。作为步行街，要吸引人、留住人，首先必须有“特色”。如青年路手机、家电特色街；通伸南街、建设路五金机电特色街，聚集众多品牌手机、家电以及五金销售企业。而东方巴黎步行街两条内街缺少吸引人们前来的条件，只是一条普通商业街。没有特色，成为制约步行街发展的重要障碍。 2　以东方巴黎步行街为例探索步行街发展中存在问题 总体看来，烟台市步行街的产生有三种模式：一是政府引导投资建设，如烟台海滨风情步行街、朝阳街。二是市场自发形成步行街，如上夼美食一条街、北大西街。三是专业运营商或地产商出资建设。如东方巴黎步行街，齐鲁古玩城一条街。不同模式产生的步行街，虽然具有各