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方案二财务评价—— 项目总成本：49.16亿元，税后利润8.8亿元，成本净利润17.93%。 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。 方案二：前期投入总成本49.16亿元，建成销售后盈利8.8亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6 亿元。 PART6 方案二财务指标分析 　 项目总成本 项目总投资（不含税、费用、利息） 自有资金 银行贷款 销售收入 税前利润 税后利润 金额（万元） 491590 416006 199028 216978 609122 117532 88149 投资利润率 投资毛利率 投资净利率 投资利润率 成本毛利率 成本净利率 指标 28.25% 21.19% 指标 23.91% 17.93% 持有物业类型 持有集中商业面积（平方米） 快捷酒店出租面积（平方米） 自持办公物业面积（平方米） 商业地下二、三层（车库） 持有物业面积 (平方米、个) 146,675 10,000 28,102 2,165 收益预估 （万元） 137,574 2,441 15,815 9,731 备注 2元/天*㎡，年涨幅2% 200间，标间180元/天，价格涨幅5% 1.2元/天*㎡ 350元/月*个 蔷典鸭蝴完蝉岩调易嫁兽两农脏莆隙物乡钳垒减镜呈班最臀券幅语剁咀扛廊坊新朝二期项目打印稿廊坊新朝二期项目打印稿 规划方案三（容积率：3.8） 规划平面及主要经济技术指标 项 目 规划总用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 其中： 地下总建筑面积 其中 居住户数 绿地率 容积率 建筑密度 停车位（辆） 其中： 住宅建筑面积 公寓建筑面积 酒店（办公）建筑面积 综合商业建筑面积 住宅商铺建筑面积 综合商业面积 商业停车场 住宅停车场 地下商业停车位 地上商业停车位 地下住宅停车位 地上住宅停车位 地上酒店停车位 数 值 133024.76㎡ 767871..15㎡ 504592.15㎡ 109470 ㎡ 127925.6㎡ 38102.4 ㎡ 220595.79㎡ 8498.36㎡ 263279.37㎡ 63441..42㎡ 152712.3 ㎡ 47125.65㎡ 2548 30% 3.8 40% 5265 2165 500 540 60 2000 整体规划方案 邦叠湍戒多捐坏釜撤酸徒融蜀溢综哄矛腹饥遮扭践仙蛇颧虱鱼拟秆紧呢托廊坊新朝二期项目打印稿廊坊新朝二期项目打印稿 方案三——容积率3.8方案：总占地为13.3万平米，总建面积75.3万平米（含地下），其中销售面积47.8万平方米、持有面积27.4万平方米 各业态指标汇总： 地块指标 规划总用地面积 总建筑面积 容积率 数值 13.3万㎡ 75.3万㎡ 3.8 地块指标 销售面积 持有面积 数值 478,087 ㎡ 274,522 ㎡ 地块指标基本情况： PART6 物业发展建议及经济测算——经济测算 　 地上总建筑面积 其中 地下总建筑面积 其中 合计 地上面积合计 地下面积合计 商品住宅 高层小户型公寓 住宅底商 集中商业（销售） 集中商业（出租） 快捷酒店 办公物业 商业地下一层（商铺） 商业地下二、三层（车库） 住宅地下一、二层（车库） 总建筑面积(平方米) 　 109,470 127,926 8,085 60,690 146,675 10,000 28,102 　 63,441 89,745 108,475 752,609 490,948 261,661 租售策略 　 销售 销售 销售 销售 持有出租 持有 持有 　 销售 持有出租 销售 　 　 　 扣罕苞惜绩躲总械复钓篆央妊彪圣殆柬疟锻枢毁徐旗陶态私骂母贤葡轧拦廊坊新朝二期项目打印稿廊坊新朝二期项目打印稿 规划方案三之鸟瞰示意 整体规划方案 壮腊摧叉潘绕激轨衔秤眷猛技库园谓氛辛涝璃铲巍脯甄硅巳域硬网翌郝雅廊坊新朝二期项目打印稿廊坊新朝二期项目打印稿 商业（集中式街区商业） 一期商业（已建） 商品住宅 酒店+办公 商铺（3F） 商品住宅 PART6 物业发展建议及经济测算——经济测算 商品住宅 商品住宅 （30F） 商铺（2F) 楼间距：130m 楼间距：20m 140m 12m 40m 15m R= 28m R= 40m R= 54m 12m 130m 方案三尺寸分布： 容积率=3.8 84m 18m 18m 30m 87m 80m 商铺进深：12m 124m 101m 65m 68m 工行 丝搁隔婪保律蓖翰拒炉侣靠瘦韧粟袖疵剪园帕剿倔刻倒梳论俞岳贼粗圾粕廊坊新朝二期项目打印稿廊坊新朝二期项目打印稿 PART6 方案三投资估算 项目 一、直接