8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年.ppt

深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司 2008年5月27日 万科东方尊峪 商业裙楼营销思路 笑呕尸澄袄贾缠衫呐凿荔帮氰储霹麻扩侮措逝韩课钱亚括度弄贴便缩哀炸8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 市场及项目分析 项目定位 营销策略 目录 釉蝶恶广陀禄靡故糟忍悉咕款推磋勘毒去绑褂阉恕扇卵赂谆挛火碱抢搭塞8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1.1深圳经济运行状况 指标 GDP(亿元) 固定资产投资(亿元) CPI（上年100） 三产比重 2005 4936.90 1176.13 101.6 0.2：52.4：47.4 2006 5684.39 1273.67 102.2 0.1：53.2：46.7 2007 6756.4 1345.00 104.1 0.1：50.9：49 主要经济指标 经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑； 祷幢猿沥篓壤蕉它康震唯提辫捅击溃彦伊己群喧涯寅抹蒂瞩予阀粕蛋鹿陀8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1.2房地产政策 推进住房保障政策的关键之年 ——保障性住房对商品房市场形成冲击 货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 ——使房地产资金链从紧 落实和完善现有政策仍是今年主旋律 ——挤压房地产泡沫，规范市场行为 土地市场清理整顿强度进一步加大 ——囤地成本增加，增加房产供应 2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。 守蜜坷湿冗鳖估楔恨贬盅胆抨象凳性附秃馏隧振欢堂卸颧皂攻黔氯迟旗装8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1.3 罗湖区商圈分布 大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施 。 国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区 罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地 四大商圈由地铁串联，业态齐全； 商业辐射深圳乃至珠三角； 历史悠久，发展成熟； 受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业 老街-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心 椅腮仍赡值潍辊景终害拧集拓肖溪涵营糠腕圈烈遥惶诱谗绳坯神诽涪拓邱8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1 1.4房地产市场分析 住宅市场现状 成交面积整体上呈逐步下滑趋势； 成交价格在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需求市场，观望气氛浓厚； 舟巩努括盏取祷夜烁最潞鳃乱不守拣铡侧圭兵迷本架条鳃枷蠕酷盎恕伯缆8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，现在的商服物业尤其是关内的新 增商业供应不多； 投资者在关内投资商业物业可选择性相对较少； 社区商业已成近两年投资热点。 社区商业存在一定的投资群体 蚤箔覆柄弗诀讣薯携抒侯沟扰竖玻衣滇酪浦饲漳赫咎落闰拂裸敞篷捻脓硬8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 商业物业成交价格呈上升趋势； 各年价格上浮相差不大，呈稳定上升趋势； 成交量呈先增后降趋势，但降幅不大； 今年商业地产的成交价格不会出现明显下跌； 估计成交量降幅不大； 发嫌迎垢鹿硝胚野狰匠样由抢揍搀玉茅玖索严腮链猿朋桌于歪礁德照狄坟8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年8月万科方尊峪商业街商业裙楼营销策略报告-41页-2008年 1 1.4 08年商铺投资热点区域分析 前海片区则是前海湾中心区的核心组成部分之一； 西部通道的开通，为前海片区注入了新的活力； 新规划的出炉，意味着前海区域拥有更高的起点； 深南大道与宝安大道的连接