中国和美国有许多相似的地方精讲.docxVIP

中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。可以预见，中国商业房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。　　美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的专业营建配套环节。　　金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只 REITs在运作之中，管理的资产总值超过3800亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。　　按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。　　据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。　　1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构。　　REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。　　不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。　　在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。　　GGP案例：　　GGP是公开交易的房地产信托投资信托公司，在纽约证券交易所公开挂牌。GGP和他的前任公司开发购物中心业务方面已经有50年历史。作为第二大区域房地产开发信托（REITs）。GGP在44个州自有、开发、运营购物中心。到2004年10月为止，GGP自身拥有或管理200个区域购物中心，零售面积达到200亿平方公尺。作为最大的第三方购物中心管理公司具有较高声望。　　GGP具有让您的购物中心收到零售商关注的经验。　　在重新定位与开发方面GGP的经验是丰富的。　　GGP分布在不同地理位置的六个区域办公室给您个性化服务并且将注意力放在您的物业上。　　GGP将内部与外部资源集中形成整体力量是您的物业价值最大化。　　作为第三方购物中心管理者，GGP拥有广泛的商业资源。　　GGP的理念是客户化定制，这个理念意味我们能够满足物业拥有者和各个物业租用者的独特需求。?作为美国最大的商业地产公司，西蒙地产集团宣称：“无论走在世界的任何角落，人们只要看到悬挂在商场外的西蒙地产标志，就可以预期这家商场商品的质量。在这个标志之下，人们总可以找到他们想要的东西。”　　这家总部位于美国印第安纳波利斯的商业地产集团2010年总收入达到36.9亿美元，拥有和管理着全球392处物业，2.63亿平方英尺（大约2450万平方米）的可租赁面积，雇员超过5000人，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。它拥有全美最多的购物休闲娱乐中心、名牌折扣店，还拥有北美地区公开发售的最大房地产信托基金（REITs），