(工作概述.docxVIP

市场营销工作概述张正 052101031 热河南路酿造厂地块项目工程概况1.1热河南路酿造厂地块项目区位环境热河南路酿造厂地块项目位于鼓楼区，属于商业混合用地，东至热河南路，南至淮滨路，西至二板桥，北至热河南路308号住宅小区，地块位置相对比较稀缺，属于2013年南京市危旧房改造计划，将来会列入南京滨江开发和秦淮河风光带建设的整体规划。有着异常优越的发展前景。该地块交通便利，附近公交有12路, 18路, 32路, 39路, 53路, 57路, 72路, 143路, 150路, 302路, 307路, 803路。与此同时，待建的地铁九号线途径此处，也使其未来的发展前景更加炙手可热。1.2 河路道1号地块项目控制指标表1-1 河路道1号地块项目控制指标数据表地块编号：NO.2013G65总面积20661 m2建设用地面积38420m2挂牌出让价格57000万元总建筑面积14836元/ m2楼面地价14836元/ m2建筑密度≤50%建筑高度≤50m容积率1.0-2.55用地性质商业混合用地竞得人南京鑫和房地产开发有限公司2 选题意义目前房地产市场的竞争越来越激烈。伴随着南京房地产市场的进一步繁荣，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要将手中的房地产项目置换为尽可能多的销售额、尽可能好的销售业绩。近几年，市场营销活动不断深入，其在房地产开发与经营过程中的影响力也越来越重要。很多房地产开发商均已经意识到市场营销管理的重要性。但是，房地产项目的策划和重叠现象越来越多，房地产产品的同质化趋势也越来越严重，这都是的目前的市场营销越来越千篇一律。 目前我国房地产业的市场营销尚未得到足够的重视。在市场的调研方面投入的努力也远远不足。在我国，房地产营销目前面临的主要问题有：一、营销理念落后，缺乏品牌意识。现在很多房地产企业的营销手段仍停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业都是“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理化的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。人性化的内涵不仅体现在建筑本身上，更重要的是体现在服务上，而营销则是消费者感受人性化的主要过程。同时，品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行动。因此，必须把营销的理念贯穿到房地产开发的全过程，从项目选择、产品定位和设计、产品研发和建设、房屋销售到物业管理都应以客户的需要和愿望为导向，最大限度地满足消费者的愿望。二、市场调研不充分，定位不准确。 许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市场调研，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致，对产品的定位就更多的依赖拍脑袋，然后项目就盲目上马，销售的时候才发觉自己开发的楼盘有这样那样的劣势，从而导致产品消化速度太慢，过多地依靠房地产市场的大环境，忽视了市场调研这一“从消费者中来”的过程，尽管在销售中采取了很多积极的措施，企业更多地抓住消费者的眼球，但最终其产品也难以迅速地“到消费者中去”。三、营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着房地产市场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃市场、促进销售、塑造品牌起到了积极作用。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，存在违规发布广告和广告内容失实等突出问题，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。虚假欺诈广告大致有几种类型：宣传夸大，如夸大绿地面积、设施配套及环境等；承诺与实际不符，如不能按时交房；广告内容表述不清，如交房时间和交房标准不明确；隐瞒实情等。这些虚假欺诈广告不仅影响了广告推广的效果，也损害了房地产企业和行业的形象和诚信度。四、营销策划缺乏创意和内涵。目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划，仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。有的策划公司在做营销活动时，没有与广告相互配合，实现广告落地。就活动的执行而言，不少实际可行的活动，但因细节执行不到位，也往往会形成有其事无其实的空架势，导致执行无力。以上种种问题，均体现出了目前国内房地产市场营销面临的困难。如何解决当下的这些困难，为本项目的市场营销可以提供一些前车之鉴。如今的房地产市场日趋复杂，消费人群的影响因素也日益繁多。在这样一种情况下，如曾经一样单靠低成本或者好地段已经不能满足消费者的需求，如今的房地产商也逐渐认清不是什么房子盖好了都可以卖出去的。正是针对于这样一种情况，房地产业的市场营销显现出了日益复杂的重要性。通过多种渠道、多种方式来促成市场营销策划的圆满，已经是目前在中国房地产领域获得一席之地的不可或缺的因素。如何