第六篇 物业管理与品牌延伸.docVIP

 第六篇 物业管理与品牌延伸 第一章 物业管理策划 物业管理策划是解决项目保值升值问题的途径。相对于专业的物业管理公司，营销策划侧重于物业管理的社区文化塑造，尤其是以主题活动为主的策划，而不是具体管理执行。因此，策划者在物业管理策划过程中，不求面面俱到，个别具体内容可以仅做要点提示。项目全程策划营销、积极倡导和推介项目全程物业管理策划，也是物业管理策划的一个环节。做好物业管理策划，不仅是提升项目品质和销售量的有力保证，更是项目品牌塑造的重要支持。 第一节 项目销售所需物业管理资料 在理解项目销售所需的物业管理资料之前，首先必须深刻理解物业与物业管理的概念。 一、物业管理的概念 (一)概念 物业管理起源于中国古代的皇宫管理，我们的祖先早就认识到物业管理的重要性。 现代物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，运用现代管理与服务技术，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是社会化、专业化、规范化的有偿管理活动，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保持增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个利益的和谐统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。 物业管理概念的内涵： (1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。 (2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。 (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。 (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值。 (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。 (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。 (7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。 (8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。 “物业”一词是由英语“：Estate”或“Property”引译而来的，由香港传入沿海、内地，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是指以土地及土地上的以建筑物形式存在的不动产。这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地，物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 “物业”一词在国外，特别是在东南亚地区，是作为房地产的别称或同义词而使用的。 1．物业的内涵 物业的内涵，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住之用的屋宇。 (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施。 (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 2．物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于策划者了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理策划有着十分积极的意义。 (1)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： A．物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决