小区参考规划变更纠纷原因分析与规制.docxVIP

小区规划变更纠纷原因分析与规制案例一：上海市闵行区九歌花园小区的三期工程动工后，业主在规划图纸上发现小区整体规划将有很大变化，一条宽6米的公共道路分割了小区，将来社会车辆也可鱼贯而行，业主对优质生活环境的预期随之落空。从三期的建造情况看，多处规划作了变更，小区将因此变得面目全非，原来的纯住宅变成了住宅和商务混用，一条新增加的公共道路更将完整的小区“劈”成两半。小区9幢楼的一墙之隔处一条宽约6米的碎石路，已具雏型，这条路从龙茗路开头，通到16幢楼处拐弯通向“静安新城”的12区，将九歌花园硬生生地分成了两半。两边都用围墙隔开，各开出一道门。小区被一分为二，业主原本购买的中央景观房因此变成了临街房。位于小区整体规划中心位置的9号楼属于绿化景观房，按照原规划，9幢楼和16幢楼对面是一片直通漕宝路、带有水线柱廊的绿化景观带。高价购买的景观房不仅无景可观，中央位置的房子也降格成了临街房。另外，开发商建造的会所至今未开放，小区内的高尔夫训练场也不见踪影，百米水景也只有区区几米。从开发商原楼书可以看到，九歌花园为占地1.5公顷的带状花园，规划绿化率高达52%。按照图示，小区东邻龙茗路，南接漕宝路，属于一个独立的整体，中间仅一条贯通小区南北的通道，现在新辟社会道路的位置。与开发商屡次交涉无果之后，小区部分业主将开发商上海静安新成置业有限公司告上法庭。闵行区法院判定，认为楼书所载平面图对小区总体平面布局作了清楚的标示，应视作双方对小区平面布局所作的约定。且双方在预售合同中约定“不得擅自变更已经约定的小区平面布局，确需变更的应当征得原告书面同意。”因此，开发商虽将规划报批，但行为已构成违约，应按约定进行赔偿案例二：浙江省台州市路桥区，近三百户业主已向台州玉宏房地产集团公司支付了房款，购买位于路桥城区最佳地段的世纪大夏房屋，购房合同约定在2008年11月底交房，但该房屋到现在还没有验收，更严重的是，区域规划已经被开发商改的“惨不忍睹”：从业主从路桥区规划处取得的资料可知，该房产取得规划许可证的时间为2005年11月1日，而路桥区规划处提供的图纸是2006年11月1日批准的，《规划许可证》的附图比《规划许可证》整整晚了一年，且图纸下面有（修2）的标记，可知，该大厦的规划至少更改过两次。比较原公示的规划图与现经变更后的图纸可知，原规划的绿化率为35%，现变更后规划的绿化率则减少为7．1%。更让业主可气的是：2008年12月18日，业主们参与区政府组织的协调会上，路桥区规划处代表说规划改过2次，分管城建的付区长说规划先后改过12次。从现场踏勘可见，目前该地段的建筑布局与当初该公司在卖房时所承诺的情形有严重出入，主要是区域内凭空多建了房屋，增加了建筑密度。 　　为此200多户业主拒绝了收房，曾多次向区政府及有关部门反映投诉，要求恢复原有绿化，但至今没有得到解决。后这些业主的代表商量决定：2009年2月11日上午，集中全体业主到区政府有关部门再次反映、催促解决，但巧合的是2月11日区人大、政协“两会”召开，政府部门个别领导怕造成不良影响而连累自己，就以他们要游行、破坏两会为借口，在2月9日元宵节那天，让区公安部门调集动用警力，对一些业主严加审问，将业主集会说明非常集会、将业主凑钱聘请律师说成是“非法集资”…… 目前规划变更这一现象的普遍性和带来的影响在开发商的开发过程中，购房人对小区的规划变更可以说是司空见惯，一般表现在容积率增大、绿化率减少、公建配套不建造或少建造。造成规划变更的原因无非有两类：一是开发商擅自变更小区的规划，比如说许诺的会所不建造、减少小区的绿地等等；二是政府主管部门主导的规划变更，比如说将小区门前的幽静小道变成城市主开道、原来规划的城市绿地建成的高层的商务楼等等。清华大学建筑学院博士生导师毛其智教授直言不讳指出，“开发商违反规划、随意更改规划、增加容积率、占用绿地，这在全国都有普遍性。”有人做过统计，北京80%的小区在开发商预售后，小区的规划或多或少又进行了改动。对普通老百姓来说，买一套商品房往往是倾其财力，外加银行贷款。如果购买的房子与开发商的宣传不一致，严重影响居住环境的品质，所造成开发商与购房人之间的矛盾可想而知，从这个意义上讲，购房人与开发商、与规划部门之间的纠纷与冲突必然是激烈的。关于小区规划变更引发的法律纠纷，是众多房地产纠纷中的一类，它不同于其它房地产方面的纠纷，比如说延期交房纠纷、房屋质量纠纷等，这一类纠纷最为明显的特点往往是处理难度大的群体性纠纷，在引发法律诉讼的同时，也往往涉及到购房人上访、向政府部门请愿等社会性问题，成为影响社会和谐的不安定因素。在台州业主激烈反对开发商变更小区规划一案中，业主就曾多次集会到区政府、区规划局、信访办、市规划局等处，向浙江省政府主管门写上访信等。这一类案件，背后反映的开发商的诚信缺失、规划