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众福家园商业调研案 版本：V1.0 提交日期：2010年 9月1日 贵州财智天使置业投资管理有限公司 地址：贵阳市中山东路28号 电话：5865699 5822456 引 言 考虑到项目的具体情况与商业目的，本方案重点在整合推广方面进行了全面概念，根据前期所做的市场调查对于项目市场分析及目标客户等进行了简要的分析。 本案体现了一些思路和具体情况，并且也未与贵方进行深入研究和探讨。针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 一.基本概况 1.交通拥堵，环境污染制约发展 位于城南的湘雅村到太慈桥片区，长期以来被排斥在“市区”外。首先该片区一直受困于环境污染问题，而污染问题的“罪魁祸首”就是水泥厂和电厂这两大污染源。生活在附近的居民，不仅没有享受到居住在南明河与小车河依山傍水的健康生活，反而被这些企业每天生产造成的粉尘和黑烟所影响，生活环境很糟糕。另外，交通路网滞后也制约了该片区的发展。该区域是通往花溪，小河，三桥的咽喉之地，也是客运车辆出城的要道，每天的车流量大，车多人多路窄的矛盾日益突出， 2.路网改造已启动，污染企业将搬家 今年，贵阳市政府与中国铁建股份有限公司将合作改造太慈桥片区路网工程，建设北二环道路工程，该协议的签署，意味着该片区路网改造已全面展开，太慈桥片区将获得新生。另外，两大污染问题的解决也确定了时间表，在2010年年底前，贵州水泥厂和贵阳发电厂将整体搬迁。 在这些企业搬迁的同时，太慈桥周边的路网进行升级改造，不仅能够极大地提升贵阳市区特别是太慈桥片区的空气质量，改善市民的生活环境，而且有力于优化城市布局，促进城市开发建设，提高城市品位。据业内人士分析，拥有区位优势和得天独厚自然环境的太慈桥片区，将会吸引越来越多的开发商的投资眼光，可以预料，不久的将来，一批高品质住宅小区将该片区现出，太慈桥区域将成为两城区发展的一个新的增长点，成为我市又一个具有发展潜力的房地产开发热点区域。 一、项目本位及区位SWOT分析 优势●机遇 本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，毗邻旧城改造重点项目区，周边将是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应。 花溪大道延线商业 太升五金机电市场：市场营业使用面积 18000 平方米 ，仓储使用面积 6000 平方米 ，共设独立门面 250 多间，入驻经销商 300 多户面积3000余平方米，现入住茶商（企业）133家建筑面积达两万多平方米，外加上千平方米的大型停车场9万平方米，4个交易大篷、5座交易铺位，水果门面149个，配套1万平方米的停车场1个；蔬菜交易大篷5个，车位250个，蔬菜交易铺位110个，经营户住房378套4万多户居民的大型生态居住小区南明花溪大道北段贵州大学艺术学院 商圈认可度不高：目前贵阳三个老牌商业区已根深蒂固，在市民中认知度很高，大西门，喷水池，大小十字。 目前周边客户群整体收入不是太高，低收入人群占比例大 高收入人群（3500元/月以上）27.8% 中低收入人群（1500-3500元/月以下）37.6% 低收入人群（1500元/月以下）34.6% SWOT综述： 挑战（第二象限） 潜大竞争对手 目前处于上升期，现有人口数量较少， 机遇（第一象限） 大贵阳战略对此处的发展提出了新的要求； 经济重心随着旧城改造及汽车市场搬迁将偏向我方； 弱势（第三象限） 快速干道对客流的阻隔 公交车及返市区路线不太好，时间成本增加。 周边受水泥厂、电厂等影响，污染严重。 铁路经过，噪声影响。 停车位不足 优势（第四象限） 位置优越，地处发展中心 周围地价相对发展便宜，升值空间巨大 人口在未来将几何上升 交通便利 资源好，实力雄厚 污染源搬离 由此可见，本项目优势及机遇占上峰，弱势也可以选择相对业态进行克服, 挑战并不很严峻，只要在定位上可错开经营，先天条件绝对好。 二、项目启动及计划调查 如项目启动，我方将对本项目的建设进一步作细致调查工作。 并将调查分为三个阶段：一是初步考查和调查工作的准备阶段，二是深入调查阶段，三是分析研究阶段。 准备调查的适应业态有： 区位环境： 居民入户、商业网点、客流情况 功能定位分析： 汽车及专业化卖场、客房业、餐饮业、娱乐业、小商品业 目前贵阳市场业态分布：在营重点项目。 经营业态 总建筑面积（平方米） 百货 280000 超市 222000 电器 55000 建材 310000 家具 491000 数码 57000