林州市房地产市场调研报告.docVIP

林州市房地产市场调研简报 林州市住宅市场区域划分 根据林州市政府2009——2030年城市总体规划以及市场在售楼盘的分布情况，将林州市居住区域合理划分为四大组团：中心区组团、林北新区组团、西南区组团、东南区组团。 1.市中心区组团 范围界定：长春大道以南，桃园大道以北，龙安大道以西，长安大道以东。 区域环境 □ 以太行路为中轴，生活配套设施齐全，商圈气氛浓厚，居住人口稠密，市场繁华人气旺盛，随着林州市政治中心、教育中心北移西进，这里将成为商贸生活区。 □ 振林路以西简易房、陈旧厂房、老式多层、独院比较多，道路狭窄、配套简陋、生活配套滞后，有待政府进一步加大改造力度。 房地产开发现状： □ 中高档次开发楼盘比较多，新开楼盘较少，入住小区如学府花园、太行佳苑、向阳嘉苑、桂园西区、阳光花苑、奥林花园、中央文苑等；在售楼盘如兴林日月城、老汽车站附近的万和园，项目注重景观配套、物业管理较受重视。 □ 高档次开发楼盘后来居上，如兴林日月城，以高层为主，地段优越、讲究品质、注重形象包装、周边配套设施齐全，价格比较高均价3100元/㎡。 消费客层来源 □ 中心区域为主体、市区边缘地带、城乡结合部及大多数南部乡镇 □ 政府官员、医生、律师、教师、私企业主及乡镇具有较高收入的个体私营业主，经济实力比较雄厚。 2.林北新区组团 范围界定：兴林路以北，鲁班大道以南，天河大道以东，翠微路以西。 区域环境：随着市委、市政府等一大批行政机关、事业机构迁入，北移西进利好政策的拉动，政府与民间投资趋势强劲，掀起新一轮城市扩建的热潮，随着人民公园的修建，东关医院即将迁入基础设施配套的日趋完善。这里将成为辐射全市的行政办公中心，聚集文化层次高、经济实力强、社会地位显赫的精英阶层。 房地产开发现状： □ 开发楼盘比较多，交房入住项目如中房印象、东方美庐、美庐湾、京林理想城、公务员小区、清华苑、开元小区、凤宝紫园一期等；在售在建项目如太行华府、禧福园、长安桂花居、紫云国际花园、宏现太阳城、温莎王朝、魅力之城、春晖广场、开元国际公寓、丽景天成、阳光新城、林州义乌商贸城等等，在项目定位，包装上都比较重视，开发商着力打造新北区高档社区。 □ 在售高档次楼盘代表如京林理想城、春晖广场、区位优势明显、知名度高、人气较旺，物业形态以高层为主。 消费客层来源： □ 城区居民为主体，市区边缘地带、城乡结合部及姚村方向的北部乡镇为主 □ 公务员、教师，个体户、乡镇经济实力丰厚个体户、企业高管 3.西南区组团 范围界定：向阳西街以南，振林路以西，王相路（西二环）以东，天平大道（南二环）以北。 区域环境： □ 受林州市北移西进政策利好影响薄弱，基本处于城市发展边缘化，中小型工厂比较多，环境污染较严重，许多街巷年久失修，已经破烂不堪。 □ 自建房、厂房较多，居民多为城市弱势群体，文化素质低、收入不太高，进城经商农民、下岗职工、城郊市民为主体。 □ 周边配套设施总体改观很大，但很不完善，商业气氛冷淡，主营业态为汽车配件及售后服务业、部分家电代销业。 房地产开发现状： □ 受新区地价上涨的影响，西南板块房地产开发逐渐火热，定位中高档消费群体，规模30—70亩之间，入住楼盘如恒星花园、绿苑小区、畅春园小区等，在售项目如润成·山水甲秀、东方金典等。多层均价2800元/㎡、小高层均价3000元/㎡，物业类型均为多层花园洋房及少量小高层辅之，开发商逐渐关注景观、配套。户型面积区间89-140㎡。 消费客层来源： □ 购买群体主要为城乡结合部村民以及西南区域乡镇。 4.东南区组团 范围界定：龙安大道以东，长春大道以南，东二环以西，南二环（天平大道）以北。 区域环境： □ 目前处于城市发展边缘化，随着翠微路、东二环、南二环、红旗渠大道等主干道贯通，区位优势明显化； □ 旅游优势得天独厚——龙凤山风景区，周边环境厂矿较少、污染较小，配套相对完善，街铺主营业态为汽车售后服务业、电动车、建材代销业等。 房地产开发现状： □ 区域新开发项目比较少，入住小区：龙安小区、东方苑（市电业局家属院）、长春苑、龙凤苑、桂圆新村等；由于规模偏小，景观、社区配套、物业管理趋于简陋化。在售项目如： 东方名城、上元名城，物业形态以多层为主，小高层辅之，户型区间88-190㎡，目前均价为2900左右。 消费客层来源： □ 主体为东南区域城乡结合部的居民及横水镇、采桑镇、五龙镇、临淇镇、东姚镇等林州市东南区域农民。 5.综述 □ 北移西进大势所趋，林北新区目前成为房地产开发项目聚集与购房热点区域，中心区组团依然是许多市民、周边乡镇农民热衷选择。 □ 东南与西南区域小高层、高层规划增多及日益高昂的地价、房价必然会分流许多中低收入阶层转向东南、西南两个区域组团。 □ 项目集中投放中心区、林北新区，2011——2013在售及新