八达岭十亿思考 (NXPowerLite)中.ppt

* 八达岭孔雀城 10 亿思考 阜康基业 2012年5月29日 设重量级核心景观——提升现场杀客力 增加产品赠送空间——偷面积提升性价比 打造明星产品线 保持价格优势——贯彻性价比 配套落地——消除购买障碍 招标广告公司——提升推广力 重点建议： 一、提升现场体验杀客力 现场体验的提升，需改变以下状态： 引导效果差：出高速后引导系统太差，区域价值感、项目质感体现不了。 长期大工地：区域规模大，长期大工地状态； 路：美丽乡村路进社区后依然太宽，缺社区感、私属感。 无安全感：宽路空野，致客户感受空旷无私密，缺乏安全感； 景观缺失：缺乏明显杀伤力的标志性景观，如杨树林大道、九曲花街，现场截杀力明显弱于其它孔雀城； 山景弱：临山不亲山，且是荒山； 建议一： 1、强化引导效果，美化高速出口至项目的道路。（如右图红线所示） 形成有效的引导作用、品质展示作用。 2、在进入项目处，设置保安亭、精神堡垒，形成较好的接待感受。（如右图黄星所示位置） 固安区域路旁公建，是项目成熟度、品质调性的展示。 建议借鉴永定河、潮白河项目区域道路建设标准。 建议二： 道路局部改造： 美丽乡村路临近酒庄部分，建议将路中间增加隔离绿化带，美化道路，形成双向双车道，改变太空旷的感受，提高项目亲和力。（如右图示） 建议三： 改变太空旷感受： 制造林多树密感，降低工地感、空旷感、增加景观性。 美丽乡村路局部，建议路边增加几处微景观区，高密度栽树成林。 建议四： 重点建议：增加杨树林大道、九曲花街级别的核心景观。 杨树林大道、九曲花街，分别对两个孔雀城销售及区域发展功不可没，而八达岭孔雀城，没有这种示范区景观。 美丽乡村路，是城市公路级别，是路宽且长的美丽基础设施，缺乏点睛的核心景观。 VS 建议五： 山景引入： 示范区或样板间增加观景平台， 并设置大型树木形成景观。 真正体现出山居感。 建议：结合对产品力的建议，在大院样板间呈现。 二、产品力提升 后续销售产品，增加赠送面积形式，增大附加值，来大幅提升性价比。 建议重点优化大院产品，拉大该产品的优势幅度，目标是实现该产品一炮而红，形成项目真正火爆脱销，也利于后期升值提价，及形成新的远郊主力型产品线。 方法： 增加阁楼，或增加屋顶平台可改造空间面积； 阳台、露台增加赠送面积及趣味性； 一层增加房间； 做好护坡处理，增加功能区，提升品质感； 样板间，将赠送的面积呈现出来。 1、屋顶增加赠送面积 方式1、阁楼书房： 三层设计为大部分不足2.2米层高，形成一个不计面积的空间。 交房后，可隔断成一个阁楼，甚至一个阁楼+阳光房，形成一个超值的赠送空间。 方式2、三层预留平台及底桩，利于交房后改造成阳光房。 2、一层增加赠送面积 大院的花园中，增加30-40平米的地面铺装，并形成柱架，预留交房后改装成房间的条件。建议开盘前样板呈现。如： 3.1、 露台增加赠送面积 让建筑充分融于山地环境 在坡度较大的山体可以做趣味性设计，如让建筑局部悬挑，赋予建筑以高尚感。 正坡面的悬挑平台 3.2、阳台增加赠送面积 让建筑充分融于山地环境 在坡度较大的山体可以做趣味性设计，如让建筑局部悬挑，赋予建筑以高尚感。 侧坡面的环形长廊 围墙、院门 建筑墙基 停车场 局部精装，实现私家庭院边缘景观 4、庭院景观化 5、增加户型附加值 让建筑充分融于环境的户型附加值设计 当前户型虽然赠送露台面积较大，但缺乏趣味性和景观性，建议在露台设计上有所体现。 6、护坡景观化处理 问题：项目大院产品规划区域地形高差较高，护坡改造范围较广，对山地别墅的环境影响较大，如果处理不好，会严重影响项目的品质。 目前已有客户不满：1期客户因楼前对着一大面护坡墙，强烈要求退房。 建议开发前期即由景观设计公司介入，尤其着重对山地护坡的景观化处理和功能扩展处理，将护坡： 景观化+功能化附加值 深勾缝石材护坡 酒窖、车库或者宠物房 酒窖 宠物屋 三、配套落地 规划配套——规划中的配套，建议资料尽量详实，做到形成有效的销售资料程度。 短期配套——餐厅、便利店等配套，在社区大面积入住前，短期内形成基本生活保障，打消客户基本生活顾虑。 临时配套——游客截流、吸引郊区游玩的配套，如山吧、烧烤、音乐节场地等设施，来打造有吸引力的临时性主题配套，主要为销售提供客户、人气，及购买过程中的乐趣与信心。 *