201610四川宣汉国瑞恒泰金域华府住宅项目营销策划方案52页.pptx

宣汉县金域华府营销策划案2016-10-71市场分析目录Content2项目分析3营销策划思路市 场 分 析宣汉县宏观市场分析1宣汉县房地产市场分析2宣汉县房地产市场小结31.1 宣汉县宏观市场分析--区位分析宣汉县达州市宣汉位于达州市东部偏西，东北与城口接壤，东邻开县，南连开江，西接达州市城区。 幅员4271平方公里，辖54个乡镇、492个村、74个社区，人口130万，常住人口城镇化率36.81％，县城常住人口约15万。是国家扶贫开发工作重点县、全国革命老区县和全省扩权强县试点县。1.1 宣汉县宏观市场分析--经济分析宣汉县2015年主要经济指标经济概况： 宣汉县目前以工业为支柱产业，工业的发展进一步加快城市发展进程，居民收入水平略高于同类型县城，随着产业结构进一步优化调整，全县经济呈现缓中趋稳，社会事业平稳较快发展的态势。经济指标数据同比增长率固定资产投资232.03亿元13.8%社零总额103.52亿元13.5%旅游总收入16.1亿元20.78％社会金融存款余额274.25亿元20.4%城镇人均可支配收入20648元8.6%农村人均可支配收入7480元9.8%产业结构24.7：46.2：29.11.2 宣汉县房地产市场分析--数据2015年住宅施工面积73.30万平方米，下降23.5%；其中，住宅竣工面积18.62万平方米，下降6.9%。全年商品房销售面积30.62万平方米，同比下降47.4％，商品房销售额17.86亿元，下降23.8％。2014年住宅施工面积95.82万平方米，增长10.9%；其中，住宅竣工面积19.99万平方米，增长85.3%。全年商品房销售面积58.25万平方米，增长217.3％；商品房销售额23.44亿元，同比增长124.1％。2013年全年房屋建筑施工面积 152.3万平方米，下降36.5%；其中，住宅竣工面积99.5万平方米，下降30.3%。2012年全年房屋建筑施工面积 230万平方米，增长8.4%；其中，住宅竣工面积 143万平方米，增长20%。结合宣汉县发展过程，我们认为区域地产投资从2012年大幅增长涨，随着新城区逐步规划建设，2014-2015年达到峰值，区域整体呈稳步上升，逐渐调整趋势。由于优质土地资源相对缺乏，我们预计后期数据上可能呈短期下降形态。1.2 宣汉县房地产市场分析--需求分析我们通过渠道收集了1268名购房需求客户资料，随机抽选其中500组，通过电话访谈进行需求了解，有效客户477组。如下：购房需求示意图客户来源饼状图1.2 宣汉县房地产市场分析--需求分析刚性需求 67.2%自住投资改善性需求 32.8%通过分析，由于宣汉是县城，距离达州较近，住宅的投资功能被大大削弱，主要以自住为主。宣汉县仍是以刚需为主的市场，刚需客群构成主要以本县辖下乡镇为主（外出务工返乡购房、城区工作安家置业）。由于老城区居住环境相对较差，同时江口区域大面积棚改，改善性住房需求也比较明显。1.2 宣汉县房地产市场分析--楼盘分布现状现阶段宣汉县除个别独栋小项目仍有少量房源在售外，主要楼盘项目基本售完，市场处于空白期。宣汉县楼盘分布图本案亿联建材城（商业项目）巴人广场龙城一号新城区老城区鑫世纪公园城城市之心聚城峰华1.2 宣汉县房地产市场分析--代表楼盘展示聚城峰华（1、2、3期）占地面积约300亩总建面积60万方总户数5000容积率2.7户型区间70-104平方米户型类型紧凑型为主核心卖点实力大盘、学区房、20万方商业配套价格走势2012-2014年，5200元/平方米2014-2016年，4800元/平方米鑫世纪·公园城占地面积约230亩总建面积40万方总户数3266容积率4.0户型区间80-110平方米户型类型舒适型为主核心卖点大盘、社区配套，主推居住品质价格走势2012-2014年，5000元/平方米2014-2016年，4600元/平方米1.2 宣汉县房地产市场分析--代表楼盘展示宏帆巴人广场（参考，不具代表性）占地面积约40亩总建面积约17万方总户数800容积率5.9户型区间70-120平方米户型类型舒适型为主核心卖点地段、品牌、商业配套价格走势2013-2014年，5800元/平方米2015年，5500元/平方米龙城1号占地面积约90亩总建面积约25万方总户数1706容积率3.0户型区间68-120平方米户型类型紧凑型为主核心卖点地段、学区、商业配套价格走势2015年，5200元/平方米2016年，4600元/平方米1.2 宣汉县房地产市场分析--楼盘特征通过对区域内代表性楼盘进行简单对比分析，我们认为 区域内房地产项目具有以下特征： 大盘兴起。自新区开建以来，由于土地资源丰富，以聚城峰华为主要代表的新城区房地产项目体量大，注重品质及配套，大幅提升县城购房群体消费观念。 仍以紧凑型