第四章市场比较法salescomparisonapproa.pptVIP

第四章 市场比较法 市场比较法的概念 市场比较法的基本原理… 特点与适用范围… 具体操作步骤… 应用实例… 本章习题… 市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Comparison Approach，Comparable Sales Approach）或简称比较法。 二、基本原理 （basic principle ） 替代原理（substitution principle）：市场交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总是选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动产的价格。 第二节 特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions） 一、特点 具有现实性、直观性、普遍性，价格为比准价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要求。 二、适用对象 在不动产市场发达地区，具有交易性的不动产（tradable real estate），如酒店、住宅、公寓、写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名胜古迹、教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不宜用此方法。 三、适用条件 不动产市场发育：交易案例至少10宗，比较案例至少3宗 交易案例资料易于收集取得，市场透明度高 交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒价、隐价、黑市价 比较案例与估价对象有相关性和替代性（类型和区位的相似性、市场的同一性） 第三节 市场比较法的操作步骤（operation processes） 搜集交易实例资料 ( gather dealing data ) … 选取可比实例 (contrast-able instances)… 建立价格比较基础 (foundations)… 交易情况修正 (conditions of sale adjustment )… 交易日期修正 （sale date adjustment）… 区域与个别因素修正（zone factors and individual factors adjustment ）… 其他修正（容积率、使用年期、开发水平等） … 确定比准价格… 一、收集交易实例资料（gather dealing data） 内 容： 交易双方的基本情况及交易目的(一般包括买卖、租赁、入股和抵押等) 交易不动产的个别因素、区域状况(如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等 ) 成交价格与成交日期 付款方式 交易市场状况( 如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况 ) 一、收集交易实例资料（gather dealing data） 交易案例资料收集的原则和方法： 注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格 交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误； 建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。 二、选取可比实例(contrast-able instances) 要 求： 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。 二、选取可比实例(contrast-able instances) 要 求： 与待估土地用途应相同或相似。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业;⑥农业;⑦仓库等