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政策微妙变化，二线城市楼市繁荣能否持续 　　近期，楼市政策出现了微妙的变化，针对二线城市房价上涨、地市“高烧不退”，管理层相继喊话，明确表达了防范房地产泡沫风险、杜绝通过加杠杆“去库存”、遏制地方政府“炒地”等政策信号，而4月和5月信贷投放也大幅紧缩，意味着前期楼市持续上攻的货币“弹药”似乎也开始收紧了。同时，重点城市也开始控制地价和房价上涨。进入5月，作为楼市上涨的“新标杆”，此前热力四射、屡创新高的二线城市楼市，成交量明显回落。那么，二线楼市未来将如何走呢？ 　　一、交易火爆势头放缓，库存去化效果弱化 　　楼市“板块轮动”似乎开始扭转了。进入5月，此前异常火爆、3月和4月连续创单月历史成交新高的二线城市楼市，继续上攻的势头显得有些动力不足。同时，2015年楼市“国之标杆”的一线城市，经过1-4月份的“横盘”后，5月份有重整山河的迹象。根据中国指数研究院的数据统计，5月份，29个典型城市新建商品住房成交面积1929万平方米。其中，一线城市新房成交372万平方米，环比上升3.0%。1-5月份，一线新房累计成交1972万平方米，同比上升10.2%。 　　5月份，25个代表性二线城市新房成交1557万平方米，环比下降13.2%，这是典型二线楼市今年以来第一次出现成交下滑的情况；1-5月份，二线新房累计成交7590万平方米，同比增长53.6%。作为楼市成交主力的二线城市，其销售面积占全国楼市1/3-1/2，销售上攻势头减弱，必然导致库存攀升。中国指数研究院的数据，虽然管南京、合肥、厦门、杭州等热点二线楼市依旧火爆，待售库存环比下降5%-15%之间，但二线城市整体的成交量在放缓，有11个二线楼市的库存在攀升。 　　二、土地市场“高烧不退”，房价涨幅明显扩大 　　5月份，尽管楼市成交有所回落，但热点开始转向土地市场。5月25日，中原地产报告显示，2016年1月-5月23日，内地一共出现152宗地王，远高于2015年全年的95宗，其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。毫无疑问，2016年将是史上最火爆的“地王年”。而且，二线城市首次成为地王的绝对主导。上述报告称，今年全国总价最高的50宗土地交易中，二线城市占比达72%，仅南京就出现13宗，而一线城市合计仅有14宗。同时，土地市场“高烧不退”的局面，已开始从长三角热点城市向内地二线城市（武汉、天津、海口、太原等）蔓延。 　　地王必然推高房价，这预示着新一轮房价上涨板上钉钉。5月18日发布的70个大中城市房价数据，已经嗅到了房价全面上涨的气息。4月份，一二三线城市房价首次出现全面上涨。70城房价环比涨幅从3月的0.85%扩大至4月的1.03%，超过2013年上半年的环比涨幅峰值。其中，一线涨幅由3月的3.3%降至2.6%，结束连续5个月上涨的态势；二线城市房价涨幅扩大0.24个百分点至1.2%，创2011年以来最大涨幅，合肥、厦门和南京以4%-5%的幅度领涨全国。 　　6月1日发布的百城住宅价格指数显示，5月百城住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨10.34%，这是连续10个月同环比“双涨”。而且，涨幅TOP10的城市全部为二线城市，依次为厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。毫无意味，二线城市已是房价上涨的“主角”，这10个城市房价涨幅超过或接近3%，其中，合肥、厦门房价涨幅接近6%。业内预测，如此下去，这两个城市今年房价上涨或将达到30%-40%，成为2016年楼市“国之标杆”。 　　三、管理层频繁喊话，楼市政策“风向”或变 　　楼市政策正在发生微妙变化。5月9日，人民日报头版刊文，针对今年以来，楼市过度加杠杆、房价屡创新高、二线城市土地市场火热、投机炒作泛滥等问题，提出要关注房价过快上涨、高杠杆和泡沫风险。特别提出，“要杜绝通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆是幻想”。结合4月新增人民币贷款和社会融资比3月分别下降60%和68%，M2增速降至12.8%，为2015年6月份以来首次低于13%，或意味着，此前配合“去库存”而实施的宽松的货币政策开始收紧。 　　5月20日，中央深改组第24次会议上，管理层提出，“现阶段推出的短期调控手段，也要注意同改革目标一致起来，推动形成完善的体制机制”。这意味着，在“三期叠加”的背景下，出台短期激励措施是必要的，但必须要厘清其与“供给侧”改革的关系。这将成为未来一段时间内，宏观调控和房地产市场管理的顶层设计。对楼市而言，去库存要与新型城镇化全方位结合起来，既要刺激住房需求以稳定投资和经济增长，也要同步推进户籍、土地和财税等新型城镇化改革。 　　5月24日，新华社发表题为《楼市不能加杠杆去库存，不宜搞大刺激》的文章，针对近期重点城市地市“高烧不退”、房价快速上涨，土地财政依赖