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对城市规划管理工作中容积率审查的 思考及建议 为了响应住房与城乡建设部的有关文件精神及省建设厅的具体安排，经局党委研究决定，由调查组对2007年1月1号至2009年3月31号用地招拍挂出让及协议出让的建设项目进行容积率调查，通过近两个月的调查，发现如下问题： 第一、规划工作中对容积率概念的理解分歧： 规划容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。根据《城市居住区规划设计规范》是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（平米/ha）或以总建筑面积（万平米）与居住区用地（万平米）的比值表示。其中对规划总用地范围应按下列规定确定： （1）当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中线或者自然分界线； （2）当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。 湘潭市规划技术管理规定中没有明确容积率计算方法，并对其有模糊解释。容积率——各类建筑面积总和与建筑基地面积的比值。当地下室布置为商业、娱乐、仓库、办公、食堂、管理用房等，其建筑面积总和应包括该项面积。并在注释中对容积率有这样表述，“凡临城市快速路、主干道、次干道及≥24米城市道路的项目，在指标计算时其用地面积不包括道路面积；地下室，停车库等附属设施，其面积可不计入容积率。”“高中多低层混合住宅区宜分别计算容积率，再根据用地面积比例计算综合容积率；特殊情况下，指标可做适当调整。” 国土容积率：国土容积率是根据规划部门给的地块规划设计指标对地块确定容量，也就是招拍挂容积率。国土出让宗地总用地扣除城市道路用地（其中包括≤24米道路），国土容积率为宗地内总建筑面积与规划宗地范围内扣除城市公共道路面积的比值。 实际容积率：宗地内的总建筑面积与宗地实际用地面积的比值。其中建筑面积是按照《建筑工程面积计算规范》计算为依据，总建筑建筑面积包括地上、地下。该建筑面积并不是规划总图的设计总面积而是建筑实施总建筑面积。分析得出，规划用地面积大于国土宗地面积，规划总建筑面积小于实施建设总建筑面积。 最后得出规划容积率国土容积率实际（验收）容积率。由于对容积率的理解及计算方法分歧，从而引起规划审批盲区。 第二、规划审批由于各个职能部门分工明确，但缺乏协作与衔接。对规划总图的总建筑面积审批采用单一流程，没有进行循环审核容积率，故导致容积率出现偏差。 一、规划总平面图审批： 首先、建筑层数含糊表达导致容积率的调整。规划总图中建筑层数标明是X层或者标明X+1F层，对X层就按照X层计算，然而对X+1F是按照X+1层计算还是X+0.5层计算没有明确规定；在《住宅设计规范》GB50096-1999中“顶层为跃式不计入层数”这就对跃层建筑面积无法纳入容积率计算。 其次、总图若没标明建筑高度并对住宅的层高没有明确规定，从而引起容积率变动。在调查的过程中，建筑施工方案设计图中出现住宅层层高高于4.5米或者是跃三层等，这种情况无法在总平面图调查。这就导致规划总图标明的建筑面积与建筑施工图方案设计的建筑面积不一致，导致容积率变化。 二、建筑施工图方案审批中没有重新核算规划总平面图指标及相关建筑性质。尤其是没有注明阁楼、架空层或跃层的规划总图，建筑施工图中出现的阁楼、架空层或跃层设计，在审核中应该不同意批准。一旦批准就无形中导致容积率调整。建筑工程批准的建筑面积应该与规划总图的建筑面积保持一致。 三、总图竣工验收环节，针对竣工验收图的复核，应该回归至指标体系的复核。若仅仅针对建筑面积这一项指标进行核实，那么必然会导致其他指标的变动，尤其是容积率。故其他指标也应该一一核实。 四、规划的后期调整环节，尤其在已批准的用地及总图范围内修改相应的规划要素，若不仔细核实有关已审批的规划要素，必然会出现指标体系不一致。 第三、规划局与国土局有关职能衔接力度不够，招拍挂规划用地红线范围与实际拍的国土宗地用地红线范围不一致（用地分期招拍挂）。 规划用地设计范围一般大于某项工程建设规划许可用地红线范围。规划具有引导性，但是随着国有土地使用权流转市场化，土地使用者的用地范围等就不可预见性。招拍挂规划用地红线比最终招拍挂用地红线偏大。这是导致容积率变化的原因之一。 国土招拍挂使用土地范围小于规划用地范围。国土使用出让指标而是整个规划范围的指标，若规划审批采用招拍挂总图，规划范围内已拍卖的土地容积率会随着用地的变化而变化。 第四、规划创新，必然会导致新的规划问题，规划用地整合设计，分期开发，容积率平衡法无形中给规划审批带来严重的问题。 规划为了提高整体土地价值，进行整体规划和包装，经常采用容积率平衡法平衡相关项目的容积率。若一期建设总建筑面积接近或者是超过招拍挂总建筑面积，二期采用调整容积率的方法变相增加一期容积率。整合规划中还有一下具体的问题： 一、协议用地和出让用地或出让用地与划拨用地