2012年广东省房地产场市分析报告.docVIP

2012年广东房地产市场分析报告 广东房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 受房地产调控政策持续影响，2012年上半年房地产开发投资同比增速快速回落，1-7月跌至全年最低点8.7%；之后，在宏观经济逐步探底反弹和商品房销售市场回暖的带动下，投资增速企稳小幅回升。全年广东房地产开发企业共完成开发投资5352.79亿元，同比增长11.3%，比上半年略微提高1.3个百分点。 图1 2012年广东房地产开发投资走势 数据来源：广东省统计局，下同。 其中，住宅投资增速于年初高位回落，第二季度后趋于平稳，全年完成投资3704.98亿元，增长7.3%；占总投资的69.2%，同比下降2.6个百分点。办公楼投资增速基本处于下降状态，至年终反弹，全年完成投资234.83亿元，增长12.6%；商业营业用房投资增速呈现震荡小幅下行，全年增长22.3%。办公楼和商业营业用房合计完成投资782.29亿元，同比增长19.2%，增幅比住宅投资高11.9个百分点；占总投资比重14.6%，同比提高1个百分点。数据反映，2012年广东非住宅用途的房地产投资增速明显高于住宅投资。根据当前政策环境及行业发展趋势，今后房地产多元化开发将是行业转型升级的方向之一，除了商业地产，养老、文化、教育、园区等主题地产也值得关注。 图2 2012年广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分 表1 2011、2012年广东房地产完成投资情况按用途分 单位：亿元 时间 完成投资总额 #商品住宅 #办公楼 #商业营业用房 #其他 占比 占比 占比 占比 2011年 4809.91 3453.04 71.8% 208.63 4.3% 447.63 9.3% 700.62 14.6% 2012年 5352.79 3704.98 69.2% 234.83 4.4% 547.45 10.2% 865.52 16.2% 同比增长 11.3% 7.3% -2.6百分点 12.6% 0.1百分点 22.3% 0.9百分点 23.5% 1.6百分点 注：2012年为广东省统计局快报数，之前年份为年报数，下同。 （二）开发资金来源 7918.27亿元，同比增长15.1%，比上年度低4.8个百分点。其中，全年国内贷款1507.53亿元，增长23.1%；利用外资29.06亿元，下降60.4%；自筹资金2414.64亿元，增长12.1%；其他资金（销售回笼资金）3967.04亿元，增长15.8%。其中，得益于销售回笼资金单月多达543.66亿元的佳绩，12月到位资金944.92亿元，环比增长3.5%，再创当年单月新高。 图3 2011、2012年广东房地产企业本年到位资金小计对比 图4 2012年各月广东房地产企业到位资金情况 表2 2011、2012年广东房地产资金到位情况 单位：亿元 时间 本年到位资金小计 #国内贷款 #利用 外资 #自筹 资金 #其他 #定金及预收 #个人按揭 2011年 6877.82 1224.22 73.38 2153.46 3426.77 2079.60 921.29 2012年 7918.27 1507.53 29.06 2414.64 3967.04 2547.73 1121.20 同比增长 15.1% 23.1% -60.4% 12.1% 15.8% 22.5% 21.7% 从各项资金的走势看，国内贷款全年增速呈平稳略降趋势，在行业资金状况并不宽裕的背景下，说明央行适度宽松的货币政策对房地产领域的放贷审批仍较严格；自筹资金增速走势与国内贷款大致相似，但回落幅度更为明显，反映出企业的资金压力逐步缓解；销售回笼资金增速自下半年开始由负转正，并带动到位资金总体增速稳步提升。从资金来源结构看，2012年度国内贷款占到位资金19.0%，自筹资金占30.5%，其他资金占到位资金50.1%。全年的资金来源结构变化显示，得益于商品房销售市场的逐步回暖，企业自筹资金及国内贷款所占比重均有明显下降，而其他资金所占比重则大幅上升，企业总体资金状况得到明显改善。 图5 2011-2012年广东房地产 图6 2008-2012年广东房地产企业资金来源结构 （三）土地购置 4122.82万平方米，同比略降0.3%。其中，2012年购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。从全年走势看，土地购置面积和土地成交价款同比增速均呈震荡