上海奥林匹克花园况概.docVIP

上海奥林匹克花园概况 位置与环境 上海奥林匹克花园位于上海西侧九亭镇沪松公路，涞亭北路西北侧，距七宝镇一站车程，中间隔一铁路大桥，处于城乡结合部，为松江（九亭）来往市区的咽喉低地带，其东面为家乐家市场及仓库，西面有一小河，水质较差，其对面为建材市场；北面目前是旧民居，为其二期规划用地；南面紧临沪松公路，对面为厂房及建材市场，整体环境不佳，道路路况差，来往货车很多。灰尘噪音污染严重。 小区周边无成熟生活区，教育，生活配套缺乏。家乐家市场较零乱，档次较底，周遍集市，餐饮，娱乐等设施无法与其匹配。地处郊区，人气不旺，人口组成复杂。 规划 本案总占地67公顷，7000多户规划，分5 期，计划4-5年的开发周期。其一期规划66幢1310户。四到五层多层住宅，配以奥林匹克大厦（约1万平米）和商业步行街。绿化达60%，具以运动为主题的9大中心绿化以及4万平米的五洲湖。房型为全错设计，精装修房。 房型 面积 户数 比例 二房 77.24-77.48 约426 32.5% 三房 104.76-120.3 756 57.7% 复式 151.01-166.3 128 9.8% 小区具有专业化的物业管理队伍，规范操作，小区巴士带空调，至2004 年轻轨开通之前免费乘坐。 (三)价格 截止7月11日，价格范围3150-3830元/平米，价3500元/平米左右，7月7日推出时均价约3350元/平米，7月8日上涨约200元/平米。顶层复式最贵，底层送花园价格次之，三楼再次之，每档差价约50元/平米，位置差价约200元/平米左右。据透露，8月底推出第二批900多户，价格将有较大涨幅。 （四）营销 强势广告媒体推广，辅以较具影响力的推广活动。主要方式有： 看板广告：于现场，七宝主要道口。 灯箱广告：全市九大要道及主要地区（徐汇，虹桥）沿街灯箱广告较多。 电视广告：高频率，黄金时段强档推广。 报纸广告；新民晚报，解放日报，连续大量广告投放。 房展会推广：（5月，6月，7月）免费看房车接送。 6月30日上海奥林匹克花园杯国际竞走比赛。 5月27日业主联谊会。 精美制作期刊，楼书。 营销诉求重点： 运动，健康主题，奥运精神。 本案小区内环境。 精装修房。 生活，休闲。 未来发展潜力（轻轨）。 （五）现状 已进入内装饰阶段。网球场，篮球场区已建好可使用，五洲湖已呈现。奥林匹克大厦内部布置阶段，8月试用。商业步行街在建。样板房4间开放，复式样板房在装饰。7月8日开盘。推出318套。截止11号卖完。其余900多套未获预售许可证，待8月底开盘。近段时间主要为组织客户现场看房参观。价格未定，可能会大幅度涨价。 （六）销售情况分析 7月8日正式开盘。7月7日中午客户排队等待，7日，8日出现排队抢购场面。共推出318户，全部于11号前售完。 推出房型分析： 房型 面积 户数 比率 户数 比例 A 77.24-77.48 70 22% 106 33.3% B 88,62-89.42 36 11.3% 106 59.7% C 105.67-106.16 100 31.4% 190 59.7% D 120.3 90 28.3% 190 59.7% BF 151.01 12 3.8% 22 7% CF 166.12-166.3 10 3.2% 22 7% C型房热销，报受欢迎，105-106平米的三房经济适用。A型房（77平米）去化也较快，多是为老年人或工薪阶层年青夫妻。D型房于C型房有在情况下去化较慢，一度受阻。顶层去化最快，3，4层较受欢迎，底层送花园，但价格近乎最高，去化相对较慢，位置较佳房去化较快。 （七）客源情况分析： 1年龄层次 25-30 25% 结构 三代 25% 30-40 35% 父母+子媳 20% 40以上 30% 一家三口 30% 其它 10% 为父母买房 10% 小夫妻 15% 2 以中收入阶层为主，工薪阶层为小房型主要客户，有车族较少。 3客户认可点： ①精装修 ②内环境 ③房型经济 ④运动主题⑤物业管理 ⑥未来发展 4阻力点： 地段差 ②大环境