不同物业类型下的管内理容特点.docVIP

银川市物业管理类型分析 丁旭强 宁夏大学资源环境学院11级房地产经营管理班 摘要：伴随着物业管理行业的发展，物业管理的管理形式也从单一的委托管理发展成以委托管理为主，顾问管理为辅，多种管理形式并存的市场格局。发展商一般会根据开发项目的特点，选择适当的管理形式。以下是目前物业管理市场较多采用的几种物业管理形式，物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。 摘要：物业管理 商业物业 工业物业 住宅物业 正文 一、商业物业（以银川市浙江商城为例） 内容 商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。商业物业有两层含义：一是以各种零售商店(或柜台、楼面)组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。 特点 规划科学、实际 商业活动与人们的生产、生活关系密不可分，随着银川市经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，人们对商业楼宇的建设在合理、便利等方面的要求也越来越高。因此，商业楼宇建设时，对商业楼字的布局、规模、功能、档次等方面都要更加合理、科学，更加符合社会、经济发展和消费者的需求。所谓规划的科学、合理，是指商业楼字的建设一定要与周围地区的人口数量、交通、购买力、消费结构、消费群体的文化层次等特点相适应。浙江商城紧邻怀远-同心路商圈，人口集聚较为规模化，位于银川市主干道北京路和贺兰山路之间，周围院校众多，形成强大的购买力。 （2）结构设计新颖、有特色 由于人们生活水平的不断提高，其消费习惯也发生了很大变化。消费者都希望在舒适、高雅、便捷的环境中轻松购物，甚至把购物作为一种享受和乐趣。因此，商业楼宇在设计时都努力做到新颖、别致而有特色，布局比例合理，内部装修颜色协调。 （3）选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求 商业楼宇要根据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，做到分散与集中相结合。因此，高档的商场要选在人口密集、流动人日量大的繁华闹市区，而一些日用小百货店、一般的副食商店就应设在各个居民区，以便就近服务。由于银川市的常住和流动人口多，居民消费水平也较高，因而所需要的商业服务设施也要齐全而先进，物业档次也高。 商业物业存在的问题及解决措施 存在问题如下： 商城的物业管理架构不完善，其中西夏区政府、商城管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。 配套设施运作不理想，浙江商城投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后消费使用。 （3）物业管理法制不健全，全国性商业物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、商业物业管理公司的资质审查的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行商业物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。（4）物业管理公司与社会相关方面关系不顺，物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。 （5）物业管理不到位，目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。（6）地区间发展不平衡，这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。 解决措施如下： （1）国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律，这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。 要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。 物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物