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第七章 物业使用与维护相关法律规定 【了解】1、建筑物区分所有权的内容 2、维修与修缮的种类 【理解】1、违反专项维修资金管理规定的法律责任 【掌握】1、建筑物区分所有权的概念与特征 2、建筑工程最低保修期限以及开发商的保修责任 3、专项维修资金的定义、用途、权属、管理与使用。 【教学难点】共用部位及设施设备修缮的责任 第七章 物业使用与维护相关法律规定 第一节 建筑物区分所有权制度 第二节 保修期限与保修责任 第三节 专项维修基金法律规定 第七章 物业使用与维护相关法律规定 【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系， 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力 【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。 能分析具体物业管理案例中的法律关系。 【教学重点】各种物业管理法律关系。 物业管理法律关系主体、内容。 【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容）， 初步运用法律关系原理，解决纠纷。 第一节 建筑物区分所有权制度 一、建筑物区分所有权的概念和特征 （一）建筑物区分所有权的概念 将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合的权利就是建筑物区分所有权。 （二）建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权具有集合性与指导性 ①建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，表现为：区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权。 ②专有权标的物的大小还决定共有权和管理权的应有份额，处分专有权的效力必然包括共有权和管理权在内的整个区分所有权。 ③区分所有权成立登记时，只登记专有所有权，共用部分持分权及成员权随此而发生，不需要单独登记 建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性 ①建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。 建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性 ①建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）权所构成 。 建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性 主要表现为三个方面的权利义务关系： 一是权利主体作为专有权人的权利义务关系； 二是权利主体作为共有权人的权利义务关系； 三是权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。 二、建筑物区分所有权的内容 业主（建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分的专有权 专有部分又称为单独所有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。 业主随建筑物共有部分的共有所有权 共有部分是指业主所拥有的专有（单独所有）部分以外的建筑物其他部分。业主对共有部分享有的权利为共有所有权。 共有所有权同样包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。 业主对建筑物共有部分的共同管理权（即成员权） 业主的共同管理权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的共用设施、设备等所享有的共同管理权。 第二节 保修期限与保修责任 一、建筑工程的最低保修期限 （一）建筑工程维修的概述 建筑工程维修的概念和特点 建筑工程的维修是指对于已经交付使用的建筑进行修复、维护和改建的活动。 房屋维修具有以下特点： （1） 修缮条件上的限制性。 （2） 修缮范围上的复杂性。 房屋完损等级的划分及评定 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 房屋维修工程的种类 小修工程 适用范围是： ①屋面补漏、修补面层、泛水、屋脊等； ②钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗油漆等； ③修补楼地面、面层、抽换个别棱木等； ④修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等； ⑤拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等； ⑥抽换个别檩条、拆换个别木梁、木柱、修补木楼梯等； ⑦下水管道的疏通、修补明沟、散水、落水管等； ⑧水、卫、电、气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等； ⑨房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 中修工程 适用范围： ①少量主体结构部件损坏严重，维护构件一般损坏的房屋维修； ②整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）需局部更换、改善或改装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程。 大修工程 适用范围： ①主体结构大部分严重损坏，但无倒塌或有局部倒