营运管理 第3课：供应链管理.ppt

营运管理第8课：店铺筹划 引导案例：外资单店夺冠 大型超市单店平均年销售 外资:2.2亿（沃尔玛2009年新开53家门店，新增数量几乎是过去所开门店的42%，但在这样的速度下，沃尔玛依然保持了1.94亿元的单店销售额。家乐福、大润发去年新增门店的数均在20家以上，二者的单店业绩分别维持在2.82亿元和3.34亿元） 内资：不到1.5亿。（新一佳1.58亿，超过1亿元的有新一佳、美廉美、北京华联综超、人人乐和武汉武商量贩等几家企业） N个理由 先天不足 广种薄收 大小不一 管理不善 。。。。 问题 1.店铺选址应该考虑哪些要素？ 2.为什么说：第一是选址，第二是选址，第三还是选址？ 第8课主要问题 目的：掌握店铺开发、招商策划、开业筹划等经营活动的流程与操作规则。 一、店铺开发与调查 二、店铺筹建与开业 课时：3课时 作业：9 实践：招商（案例） 一、店铺开发与调查 1。店铺开发原则 2。店铺开发流程 3。商圈调查 4。投资评估 5。租赁合同 6。选址原理 1。店铺开发原则 战略上：目标明确； 物业上：合法； 经济上：可行； 操作上：套装。 2。店铺开发流程 店铺寻找 商圈调查 投资评估 店铺购租 店铺规划 开业准备 业后评估 3。商圈调查 商圈就是店铺对顾客的吸引力所能够达到的一个空间区域或边界范围，也就是商店的来客范围。 面积还是品牌还是业态？ “推的商圈”与“拉的商圈” 商圈条件 持续经营；足够的集客能力；进出容易，包括卖场与停车场。 商圈变数： 客流、竞争格局与道路交通 商圈构成 商圈划分 第一商圈：300米；30%占有率；70%销售额； 第二商圈：500米；10%占有率；25%销售额； 第三商圈：1000米；5%占有率；5%销售额。 调查项目 居住人口调查 工作人口调查 流动人口调查：目标型、分享型、派生型 单位客户调查 竞争店调查 交通状况调查 其他情况调查 4。投资评估 适宜性评估 开店的适宜性 环境的适宜性 损益评估 短期 长期 投资回收期评估 5。租赁合同 基本资料 位置面积 期限、免租期、转租 租金、递增、支付 有效交付 公用事业费 保证与责任 违约责任 免责条件 争议解决 合同生效 附件的效率 6。选址原理 （1）三角理论与心理竞赛论 （2）前门/后门论 （3）心理障碍论 （4）三角布点论 （5）十字路口布点论 （6）漏斗论 （7）地心引力理论 （8）回转三角窗立地条件论 （1）三角理论与心理竞赛论 ※结论 应特别考虑到两个途径： 在回家的路线设店 From work to home 在购物的路线设店 From home to shop （2）前门/后门论 （3）心理障碍论 消费者喜欢走捷径前往购物，消费者不喜欢绕道前往购物。 大马路、高速公路、铁路、河流都是构成阻碍消费者购物的障碍，障碍可将一个大商圈阻隔成两个或更多个小商圈。 斜坡路、有阶梯的房子不宜设店。 双向道比单行道好。 十字路口比T字路口好。 阳面比阴面好。 有骑楼比没有骑楼好。 小知识：商业骑楼 （4）三角布点论 军事策略中指出：直线排列的点，容易被敌方阻断运输路线，导致失败。 为了和友军保持联系和合作，应确保至少三点成鼎足之势，这样三点成一个三角形，就能守住中间地带。 如果店铺呈三角形配置，三角形内居住的市民就会方便来店购买。 （5）十字路口布点论 家乐福选址以十字路口为标准，这其实也是店铺选址的通用原则。 十字路口店铺的透视性、可接近性与便利性都比其他位置更好，所以，经营业绩也就比较优良。商圈会因竞争店出现而改变，但如果选择了最好位置，就会在竞争中更有持久的优势。 获取十字路口的咽喉之位，乃店铺开发的第一要务。 （6）漏斗论 （7）地心引力理论 便利店商圈之集客力一定比百货公司之集客力小。（故商圈范围亦较小） 商业区集客力一定比混合区强，混合区一定比住宅区强 不同商品亦会有不同之集客力商圈 24小时之商圈要比16小时店商圈大 深夜的商圈要比白天商圈大 地铁车站之集客力要比非设在捷运车站附近之集客力大 （8）回转三角窗立地条件论 由于交通规则是靠右走，故最靠近人群回家路线是三角窗A ，而非左侧之三角窗B 设店应以A 作为优先考虑因素 开店的最高指导原则 例：地点评分准则 店平数 35分 100M2 每低于3M2扣1分 店面长度 35分 8M 每低于1/3M扣1分 经营理念 5分 —————————— 人口 20分 200人/小时， 每低于20人扣1分 宣传效果 5分 ——— —— — 合 计