德阳商管公司提议要点.ppt

德阳商业项目提议 第一部分：商管公司的概述 第二部分：商管公司的模式简析 第三部分：德阳项目市场调查分析 第四部分：招商项目的执行、管理、实施 一商管公司的概述 经营管理是商业项目开发中比较复杂，最长期的操作环节，是商业项目品牌塑造最重要的工作。现在商业项目的运营精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态整合到一个统一的经营主题和信息平台之上。在统一的经营管理的背景下最大程度的实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金的增涨空间。 随着商业地产的发展，商业物业的经营管理也随之愈发重要，运营管理中专业分工不断明细，专业的商业管理顺势而生，开发商均成立了商业管理公司或委托代理公司来为项目长期服务，正因为有了专业的管理能力，才能保证运营利润并使地产项目持续增值。 商管公司的目标 商业管理公司以专业的服务运营作为模式基础，统一业态规划、品牌管理、客户管理、市场推广及物业管理，确保良好的消费环境。 依托完整是市场定位体系及优势资源，指定合理及有针对性的品牌策略，提示项目形象、保持良好的市场竞争力 传达先进的商业管理理念，保障项目整体运营可持续性发展并实现升值，最终达到开发商、投资者、经营者等多方面共赢的局面。 商管公司的标准组织架构 各岗位职责 省略。。。。。。。。。。。 二商管公司的模式 商管物管统一模式 商管物管分离模式 商管综合服务模式 模式二 模式三 各种模式分析 营运工作的要点 三德阳市场调查概况 现有商业综合体及入驻情况 凯德广场：沃尔玛购物广场、屈臣氏二店、KFC一店、味千拉面碳火烤肉一店。彩泉天街：MUSE音乐酒吧、上岛咖啡。盛唐摩尔：世纪联华、苏宁电器、德克士二店等。洋洋百货彩泉店：屈臣氏一店、海澜之家。洋洋百货南街店：德克士一店、万马奔腾，其他品牌若干南华春天及周围：南华春天男士名店、辛一郎二店、CC音乐酒吧。东方影都及其周围：五星级太平洋院线影院、恒记甜品、盛高名店。五月阳光：BABI音乐酒吧、新尚数码广场等。德阳大酒店：国美电器、麦当劳、劲浪体育二店。国贸大厦：TATA、MATA、天美意、百丽、耐克及其生活、阿迪达斯及其生活。 再建商业综合体 保利国际城：保利西南国际购物中心、保利院线、JW万豪国际酒店、星巴克、仁和春天百货、万达国际广场、金苹果幼儿园（餐饮配套、其他入驻大牌即将公布）。希望城：华润万家、太平洋国际影城（百货、餐饮配套、五星级酒店即将公布）。西部国际商贸城：红星美凯龙、奥特莱斯、山姆会员店（五星级酒店、餐饮配套即将公布）。银鑫五洲广场：家乐福、五星级花里国际酒店（旌南大厦）（五星级影院、餐饮配套即将公布，百货预计是重百，五星级酒店即将公布）。凯旋国际：大润发、KFC、新世界百货、万达国际影城。富康熙城：人人乐超市，崇尚百货、4D影院、连锁快餐。鑫沙时代HOLA广场：SOHO苏荷音乐酒吧、乔登美语幼儿园（其他餐饮配套即将公布）。 四商业整体定位 一目标市场定位： 考虑上述因素 1具有差异性，尽量与周边商业经营模式有区别，避免恶性竞争。 2部分的产品组合是时尚，新潮具体个性化品牌。 3互补性定位考虑项目内部各业态的相互促动影响，还要与周边项目配套结合，做到优势互助，形成商业大氛围利用共体。 二主题定位： 由于区位、地段、交通、商业氛围不足，要吸引顾客群，必须以体验式消费为突破口，形成集购物、时尚个性化、休闲餐饮娱乐为一体的商业街 三功能定位： 1具备潮流文化，体验消费休闲主题商业街区 2超市、院线、餐饮、KTV、电玩城等多功能消费 四档次定位： 希望在建筑外墙风格，施工上一定要具备高格调，时尚领先让消费者找到与众不同的体验 五消费客群定位： 德阳整个区域，含外来游客，商务宴请洽谈，属于中高收入、高消费意识、容易接受新事物、新文化。主要消费动机，商务、休闲、娱乐、购物。 六经营方式定位： 除了招租外可考虑自营方式如下 保底抽成：商铺由商户使用、开发商按一定比例抽成，双方约定最低销售保底额 纯抽成：开发商按照商家收入抽取一定比例营业额，双方不约定保底额，共同经营，共同风险。 商业业态定位 枕水小镇应预备独特的建筑风格、个性化商品特色，未来锁定特定的消费群体，业态可定位城市副中心商业主题街融合独创多项主题故事形成最具吸引力的商业主题街。 业态区域定位思路应该是动、静分区，日夜分明，项目2层以上为分界点主要经营业态为时间较长的如餐饮、电玩、KTV、酒吧、等为主2层以下为百货购物，传统零售为主。 硬件建议 A商务配套设施：无线网络、高清数字电视卫星接收系统 B消费服务配套设施：大型SPA的设施、KTV、影院的设施，照明系统结合建筑本身，让晚上比白天更具备吸引力。餐饮排水、排污、排烟、天然气等设施 C公用服务设施，垃圾桶、休闲椅、统一店招、地图指引，