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北海嘉园项目全程策划书 辽宁房地产营销网 www.L ， 2004年10月20日 目 次 第一部分：项目背景分析 第二部分：市场环境分析 第三部分：产品SWOT分析 第四部分：市场定位 第五部分：营销策略 第六部分 广告策略与媒体行程计划 第七部分 公关策略与活动安排 第八部分 销售准备 第九部分 营销控制 第十部分 工作排期 第一部分：项目背景分析： 基地基本资料 坐落位置：该基地位于沈阳市的东部，地块为偏西南--东北约20Ο在大东区境内。东临北洮昌路、南面为新规划的道路与原有旧建筑相隔；西面与原有旧建筑相接；北面临北海街。 地块概况 该地块曾L形状，整体较为方正，如上图所示。 基地面积：总占地面积3.837公顷；规划总建筑面积为73600平方米。 使用分区： 主要道路：北海街。 次要道路：北洮昌路及新开路；合作街。 建筑层数：六层住宅8栋、十二层住宅3栋。 绿化覆盖率33%： 容积率：1.9 建筑密度：27.5 基地附近环境分析 （1）区域特征： 本案地处沈阳市东部，大东区境内，该基地原为商业用地和周边自然形成的居住区域，基地距新北站只有近十分钟的路程（按骑自行车计算），距中街商业区2公里路程,周边市政配套体系较为完善。该地区原有大面积的棚户区和工厂区，近几年，政府在大力发展当地市政建设的同时，对棚户区和旧工厂区进行了整体改造，市政配套设施得到相应完善，区域面貌将有较大改变。 本案属于大东区，当地居民成份较为复杂，消费能力不是很强，有相当一部分为工厂的职工，社会治安及交通状况良好。 区域内电力、燃气、自来水供应情况较好，通讯、电视信号输出质量良好。 基地周边原有较大型的工业企业部分已迁址或处于停产、半停产状态，并且南面不临交通干道，对空气的污染较小，能够保证较好的空气质量。 （2）市政配套（以2公里为半径） 学校： 小学：辽沈一小学 辽沈二小学 辽沈三小学 柳条湖小学 大东区合作街小学 中学：沈阳市第一百四十七中学 沈阳市第一百一十一中学 沈阳市第一百二十二中学 沈阳市第二十八中学 沈阳市第五十中学 沈阳市第五中学 中高等院校： 沈阳冶金学校 辽宁教育学院 辽宁省朝鲜族师范学校 沈阳大学 医院：沈阳市第十人民医院 沈阳胸科医院 沈阳铁路局总医院 于洪区红十字医院 沈阳市骨科医院 沈阳沈海医院 辽宁省血液中心 北海街大药房 御药堂大药房 东北大药房 金融： 中国农业银行 中国建设银行望花分理处 中国银行 中国工商银行 中国财政证券公司 专业市场： 沈海货运站 北塔钢材市场 沈阳轮胎市场 北塔铝型材装饰材料市场 小北纸品市场 农贸市场： 洮昌市场 新港综合市场 吉祥市场 宜兴购物广场 芳草地购物中心 政府机关： 辽宁省反贪污贿赂局 辽宁省检察院 辽宁省常务委员会 大东区国税局第二中心税务所 新华社 辽宁省军转接待中心 辽宁省教育厅 辽宁电信 宾馆、酒店： 巴蜀酒楼 客运大厦 柳湖宾馆 辽宁经贸大厦 华峰宾馆 辽宁工会大厦 人民大厦 辽宁皇室休闲俱乐部 水电供应 ——大东区供电局； ——沈阳自来水营业公司大东分公司； ——沈阳电业局北海售电站； ——沈阳自来水公司北海售水站； 企业、科研单位： 沈阳石化设计院 东北农机院 沈阳起重机械厂 沈阳仪表研究 沈阳市开关厂 驻军及派出所： 柳条湖派出所 洮昌派出所 公交线路： 328：马路弯—北站—长客—三家子—新城子 325：沈阳北—长客—矿中—虎石台 213：冷暖风机厂——乐购超市 611：新立堡——南站 229：北站——东站 245：南塔——北