小产权房的性质及理治的路径.docVIP

小产权房的性质及治理的路径 一：小产权房的定义 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。《中华人民共和国城市规划法》规定，申请的建设用地位于城市规划区内的，应首先向城市规划行政主管部门提出申请，主管部门审查后，核发建设用地规划许可证，可见普通商品房建设只能申请城市规划区内的国有土地，或者被征收变为国有土地的集体土地。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地所有证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地所有证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。 二：小产权房大量出现的原因 快速城市化过程中城市房地产供需出现矛盾，房价过高，中低收入者买不起房，政府的额经济适用房以及廉租房无法满足城市居民的住房需求。 现行制度与法律衔接不畅。《土地管理法》赋予了农村集体经济