湖南中原-竞品分析工具专题研究报告104p.ppt

* * * * * * 畅销联排户型：橘郡330平米 阳台 私人会所 卫 卧室 卧室 阳台 楼梯 卫 露台 客厅 卫 楼梯 餐厅 厨房 楼梯 阳台 阳台 衣帽间 卫 主卧 衣帽间 卫 主卧 阳光地下室，阳台即保证地下室 采光，又保证私人会所私密性。 客厅两面采光，连通阳台，方便观景又使客厅采光通明，同时使客厅成为专门会客私谈会谈场所 三层南北双主卧，带独立卫生间、衣帽间，双倍增加居住感 ，同进也是为业主父母老年人敬孝之用 西 卧室两面开窗，享受良好通风采光，东卧室有出户阳台，采光通风观景皆宜。南露台可以改成一间房，多变户型增加居住感 对本项目借鉴 1、面积段在200-250间，也有部分经济型别墅如郡原美村170-200产品畅销，关键之处在于通过面积控制控制总价。 2、联排房间数做到四房为最理想状态，房间分布上一楼设置老人间，顶楼设置一个主卧套间，一个书房设计，一个儿童房设计。 3、房间与露台相接，通过飘窗、露台等方式突显每个房间的景观面与舒适感 4、条件允许，客厅面宽并挑空设计将增大房的奢移感 5、车库建议双车库，阳光地下室颇受欢迎 口碑产品 135-277㎡洋房（27%） 主力产品/现金流产品 87-130㎡两房、三房（40%） 180-250㎡联排（30%） 明星产品 600-2000㎡独栋（1%） 产品类型 中式风格独栋、联排、洋房、高层 坐拥原山湖景，山体公园，容积率较低，产品舒适度高 产品档次 整体地块六期开发，启动区独栋、联排先行开发，享有项目最佳湖景资源和山体风光，后期以联排、洋房、高层为主。 产品配比 适合投资及刚性需求客群 城市精英阶层，首改+多改 金科东方大院：原创禅意中式山湖别墅 顶层成功人士，多改善型 重点案例详述 一层平面 二层平面 三层平面 关键点：7.5挑高客厅、独立主人层 建筑面积约：190-245㎡，地下建筑面积约：无，赠送面积约：60㎡（露台、挑高客厅隔板部分）；车库：地上车位（1个），花园面积约：55 -90㎡ 7.5米挑高客厅，可自由分割成卧室等功能区； 整层独立大主卧，主人私密空间得到很好的体现； 金科东方大院 赠送面积近百平米的地下私人会所，可办产权。 客厅挑高7.5米。 每层均设卫生间，方便居家。 顶楼带阁楼 最大可利用面积超过1：1 户户带阳台 一车库一车位 双首层入户 缺点：一楼未设老人房 户型借鉴：地下室全赠送，可办产权；客厅挑高；房间均带阳台；总面积段控制在200方内，总价控制；预留采光井，解决进深长采光不佳的缺点同时又可当电梯井预留 联排案例借鉴 案例二—价格调整 户型产品分析 一层赠送地下室、前后花园与半阳台，但地下室与一层本身不相接，且无通风采光井，定价最高，面积较大，总价过高，故客户接受度较低 二层、三层均赠送地下室、露台与半阳台，主卧与客厅开间相同，舒适度相似，且二层地下室设有采光井，而一层仅有两个花园为优势，但总价却比二、三层高约50%，相比之下二层、三层性价比较高，客户认可度高 顶复赠送半阳台与露台，面积较大，总价与本项目小面积联排相差不远，且顶复在长沙市场受客户认可度较低，销售情况最差 天麓洋房产品销售情况 楼层 面积 （㎡） 单价 （元/㎡） 总货量 已售货量 占比 一层 165 8050 34 4 8% 二层 139 6100 34 23 43% 三层 130 6100 34 24 45% 顶复 210 7500 34 2 4% 共计 136 53 100% 洋房面临问题：二、三层产品单价相对一、四层户型较高，一层产品仅带两个花园，总价却超出50%，户型去化不均匀 户型外部对比—项目洋房一层户型总价高、赠送面积实用性不强，对比竞品一层洋房户型性价比相对较低 户型 楼层 房间数 套间数 客厅面宽 （米） 主卧面宽 （米） 建筑面积赠送 花园 （平） 产权面积 （平） 单价 （元/平） 总价 （万） 本项目 一楼 3 1 4.4 3.9 50 55 165 8000 132 金地三千府 一楼 4 1 4.8 3.9 95 50 167 6000 100 蔚蓝海岸 一楼 3 1 5.9 4.1 20 55 151.8 6500 100 钰龙天下 一楼 3 1 4.5 3.9 24 20 158 7500 118 本项目洋房一层户型总价为132万，是项目片区最高总价产品； 项目地下室挑高4.8米，但是无采光，实用性相对较差。 洋房价格调整建议 产品 面积 （㎡） 前期成交单价 （元/平） 总价 (万) 调整后单价 （元/平） 调整后总价 (万) 一层 165 8000 132 6600 109 二层 139 6100 85 6100 85 三层 130 6100 79 6100 79 四层 210 7500 157 7500 157 总计 644 ——