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* * * * * * 畅销联排户型:橘郡330平米 阳台 私人会所 卫 卧室 卧室 阳台 楼梯 卫 露台 客厅 卫 楼梯 餐厅 厨房 楼梯 阳台 阳台 衣帽间 卫 主卧 衣帽间 卫 主卧 阳光地下室,阳台即保证地下室 采光,又保证私人会所私密性。 客厅两面采光,连通阳台,方便观景又使客厅采光通明,同时使客厅成为专门会客私谈会谈场所 三层南北双主卧,带独立卫生间、衣帽间,双倍增加居住感 ,同进也是为业主父母老年人敬孝之用 西 卧室两面开窗,享受良好通风采光,东卧室有出户阳台,采光通风观景皆宜。南露台可以改成一间房,多变户型增加居住感 对本项目借鉴 1、面积段在200-250间,也有部分经济型别墅如郡原美村170-200产品畅销,关键之处在于通过面积控制控制总价。 2、联排房间数做到四房为最理想状态,房间分布上一楼设置老人间,顶楼设置一个主卧套间,一个书房设计,一个儿童房设计。 3、房间与露台相接,通过飘窗、露台等方式突显每个房间的景观面与舒适感 4、条件允许,客厅面宽并挑空设计将增大房的奢移感 5、车库建议双车库,阳光地下室颇受欢迎 口碑产品 135-277㎡洋房(27%) 主力产品/现金流产品 87-130㎡两房、三房(40%) 180-250㎡联排(30%) 明星产品 600-2000㎡独栋(1%) 产品类型 中式风格独栋、联排、洋房、高层 坐拥原山湖景,山体公园,容积率较低,产品舒适度高 产品档次 整体地块六期开发,启动区独栋、联排先行开发,享有项目最佳湖景资源和山体风光,后期以联排、洋房、高层为主。 产品配比 适合投资及刚性需求客群 城市精英阶层,首改+多改 金科东方大院:原创禅意中式山湖别墅 顶层成功人士,多改善型 重点案例详述 一层平面 二层平面 三层平面 关键点:7.5挑高客厅、独立主人层 建筑面积约:190-245㎡,地下建筑面积约:无,赠送面积约:60㎡(露台、挑高客厅隔板部分);车库:地上车位(1个),花园面积约:55 -90㎡ 7.5米挑高客厅,可自由分割成卧室等功能区; 整层独立大主卧,主人私密空间得到很好的体现; 金科东方大院 赠送面积近百平米的地下私人会所,可办产权。 客厅挑高7.5米。 每层均设卫生间,方便居家。 顶楼带阁楼 最大可利用面积超过1:1 户户带阳台 一车库一车位 双首层入户 缺点:一楼未设老人房 户型借鉴:地下室全赠送,可办产权;客厅挑高;房间均带阳台;总面积段控制在200方内,总价控制;预留采光井,解决进深长采光不佳的缺点同时又可当电梯井预留 联排案例借鉴 案例二—价格调整 户型产品分析 一层赠送地下室、前后花园与半阳台,但地下室与一层本身不相接,且无通风采光井,定价最高,面积较大,总价过高,故客户接受度较低 二层、三层均赠送地下室、露台与半阳台,主卧与客厅开间相同,舒适度相似,且二层地下室设有采光井,而一层仅有两个花园为优势,但总价却比二、三层高约50%,相比之下二层、三层性价比较高,客户认可度高 顶复赠送半阳台与露台,面积较大,总价与本项目小面积联排相差不远,且顶复在长沙市场受客户认可度较低,销售情况最差 天麓洋房产品销售情况 楼层 面积 (㎡) 单价 (元/㎡) 总货量 已售货量 占比 一层 165 8050 34 4 8% 二层 139 6100 34 23 43% 三层 130 6100 34 24 45% 顶复 210 7500 34 2 4% 共计 136 53 100% 洋房面临问题:二、三层产品单价相对一、四层户型较高,一层产品仅带两个花园,总价却超出50%,户型去化不均匀 户型外部对比—项目洋房一层户型总价高、赠送面积实用性不强,对比竞品一层洋房户型性价比相对较低 户型 楼层 房间数 套间数 客厅面宽 (米) 主卧面宽 (米) 建筑面积赠送 花园 (平) 产权面积 (平) 单价 (元/平) 总价 (万) 本项目 一楼 3 1 4.4 3.9 50 55 165 8000 132 金地三千府 一楼 4 1 4.8 3.9 95 50 167 6000 100 蔚蓝海岸 一楼 3 1 5.9 4.1 20 55 151.8 6500 100 钰龙天下 一楼 3 1 4.5 3.9 24 20 158 7500 118 本项目洋房一层户型总价为132万,是项目片区最高总价产品; 项目地下室挑高4.8米,但是无采光,实用性相对较差。 洋房价格调整建议 产品 面积 (㎡) 前期成交单价 (元/平) 总价 (万) 调整后单价 (元/平) 调整后总价 (万) 一层 165 8000 132 6600 109 二层 139 6100 85 6100 85 三层 130 6100 79 6100 79 四层 210 7500 157 7500 157 总计 644 ——
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