房地产工程立项立项可行性研究及营销策划报告（珍藏版）.doc

X房地产工程可行性研究及营销策划报告 目录 页码 [一].项目概况 5 1.1.项目介绍 5 1.2.研究目的 6 [二].市场分析 7 2.1.PYS区宏观环境分析 7 2.1.1.PYS撤市改区的影响预测 7 2.1.2.PYS区（市桥）国民经济发展情况分析 8 2.1.3.PYS区（市桥）居民生活水平分析 9 1.4.PYS主要村镇发展情况 10 2.2.房地产市场研究 12 2.2.1.城市建设与规划发展 12 2.2.2.广州市及PYS地区的房地产市场状况及发展趋势 13 2.2.3.PYS住宅市场 16 2.4.广州及PYS公寓市场 22 2.2.5.广州PYS两地写字楼市场 28 2.2.6.商业市场 34 2.2.7.PYS区市桥镇酒店市场 38 2.2.8.PYS重点经济活动 39 2.2.9.市场总论 40 [三].项目区位分析 42 3.1.项目区域分析 42 3.1.1.项目区位图 42 3.1.2.区域交通分析 42 3.1.3.地铁三号线的影响 43 3.2.居住环境分析 43 3.3.商业环境分析 45 3.3.1.商业网点分析 45 3.3.2.区域人车流量分析 48 3.3.4.区域消费结构 52 3.4.商务环境分析 53 3.5.区域未来发展分析 53 [四].市场优劣势分析 54 4.1.PYS住宅市场优劣势 54 4.2.写字楼市场优劣势 54 4.3.商业市场 55 4.4.各类型物业市场优劣势比 55 4.5.从市场的角度分析项目规划比例 56 4.6.项目市场态势分析 57 4.6.1.写字楼市场SWOT分析 58 4.6.2.公寓市场SWOT分析 59 4.6.3.商业及会所SWOT分析 60 4.6.4.综合评述 61 [五].目标市场定位 64 5.1.定位依据 64 5.1.1.全局定位依据 64 5.1.2.开发主题定位目的 66 5.2.目标市场定位 67 5.3.写字楼定位 69 5.3.1.形象与功能定位 69 5.3.2.写字楼定位依据 69 5.3.3.“多元化商务港”的特色 71 5.4.公寓定位 74 5.4.1.功能与形象定位 74 5.4.2.公寓定位依据 74 5.5.目标客户定位 75 5.5.1.目标客户群分析的依据和方法 75 5.5.2.目标客户细分 76 5.5.3.写字楼目标客户群 84 5.5.4.公寓目标客户定位 85 5.6.价格定位 89 5.6.1.售价测算 89 5.6.2.低开高走定价策略 92 5.6.3单元阶段销售策略 93 [六].项目开发规划建议 94 6.1.主题定位下的设计建议 94 6.1.1.写字楼定位的设计建议 94 6.1.2.公寓定位的设计建议 95 6.2.装修标准设计建议 96 6.3.功能分配建议 98 6.4.规划建筑初步设计建议 100 6.4.1.总体规划建议 100 6.4.2.项目写字楼建筑设计建议 100 6.5.各功能面积比例 102 6.5.1地块功能面积分布表 102 6.5.2公寓单位户型、面积比例表 103 6.6.项目整体风格建议 103 6.7.户型设计建议 106 6.8.配套服务设施 108 6.8.1.国家公共配套设施的指标确定 108 6.8.2.本项目会所服务设施建议 110 [七].项目投资估算 111 7.1.项目建筑参数调整 111 7.2.市场销售收入预测 112 7.3.项目建筑成本分析 114 7.3.1.各类物业建安成本估算 114 7.3.2.成本分期投资进度明细表 114 7.4.项目现金流量分析 114 7.4.1.项目投资进度估算表 115 7.4.2.项目收入的估算 115 7.4.3.经营税费及所得税 118 7.4.4.开发投资资金来源 118 7.4.5.现金流量分析 118 7.5.项目评估 121 7.5.1.投资回报率 121 7.5.2.项目盈利能力分析 121 7.5.3.项目评价指标 123 7.6.结论 124 [八].销售策略 125 8.1.销售主题战略 125 8.1.1.商务港主题实施 125 8.1.2.创业者之都实施 125 8.2.推出时机选择及销售阶段划分 126 8.2.1入市的时机 126 8.2.2.分阶段销售策略 127 8.3.各阶段实施办法 128 8.3.1.第一阶段：酝酿期 128 8.3.2.第二阶段：强销期 130 8.3.3.第三阶段：持续期 131 8.4.定价策略 132 8.4.1.第一阶段：酝酿期价格 132 8.4.2.第二阶段：强销期价格 133 8.4.3.第三阶段：持续期价格 133 8.5.广告主题策略 134 8.5.1.广告策略 134 8.5.2.媒体选择