商铺推售方案.doc

保利蔷薇住宅底商营销推广方案 思睿达地产代理有限公司 2006年9月11日 目 录 保利蔷薇商业所在区域商业概况 4 第一章 保利蔷薇周边竞争项目分析篇 5 一、周边重点商业调研分析 5 1、富贵园二期底商 5 2、本家润园底商 6 3、幸福家园底商 7 二、周边其它商业市场调研分析 8 三、总结 8 第二章 保利蔷薇商业情况分析篇 9 一、项目商业基本情况 9 1、2号楼住宅底商 9 2、4号楼住宅底商 9 3、5号楼独立商铺 10 二、项目商业的优势、不足 11 1、优势 11 2、不足 11 3、目商业的市场机会点 12 第三章 保利蔷薇商业定位篇 12 一、项目整体定位 12 1、项目商业消费群定位 12 2、项目的经营业态定位 13 二、项目的功能定位 14 三、项目价格定位 17 1、定价原则 17 2、项目定价 17 3、定价参考 17 4、各商铺具体价格 20 第四章 保利蔷薇商业营销推广 23 一、入市时间 23 1、整体推售方案 23 2、分批推售方案 23 二、销售方式 24 1、直接销售 24 2、以租代售 24 三、营销主线 25 四、具体工作安排 25 1、售楼处展板 25 2、销售资料 26 3、户外宣传 26 4、网络宣传 26 5、楼体条幅 26 6、与保利项目的联动 26 保利蔷薇商业所在区域商业概况 随着崇文区基础建设的逐步完善，众多高档居住小区的入住，住宅社区型商业环境也日益成熟。本项目周边住宅底商主要分布于两广大街南北两侧，其中，北侧由于几个大型高档社区的相应入住，形成了大群高消费力人群，商业氛围成熟，并在满足社区居民需求的同时逐步辐射周边，例如北侧的富贵园二期住宅底商、新景家园一期底商、本家润园底商等。 而南侧由于新建的住宅项目相对较少，周边老旧环境改造也尚在进行中，人气相对不足，商业氛围相对淡泊，例如新裕家园底商、幸福家园底商，以及保利蔷薇本项目。 第一章 保利蔷薇周边竞争项目分析篇 一、周边重点商业调研分析 主要选取富贵园二期底商、本家润园底商、幸福家园底商。 1、富贵园二期底商 整体商业规模 约12000平米 地理位置 两广大街北侧、东花市大街 单体商业面积 100－300平米 销售价格 2.6-2.8万/平米 出租情况 98% 租赁价格 5-6元/平米/天 富贵园二期底商位于两广大街北侧，东花市大街上，对面即是北京较早的高档居住区东花市小区。总体商业规模约为12000平米，二手销售价格约2.6-2.8万/平米，租赁价格约5-6元/平米/天，目前出租情况较为理想，出租率在98％以上，仅剩余个别单位未出租。目前主要服务社区需求，经营业态主要集中在餐厅、便利店、美容美发、地产中介、洗衣店、茶庄、烟酒店、药店。 富贵园底商2001年开始销售，随着一期二期住户的入住，加上对面东花市小区居民以及周边几个高档项目（质城、本家润园）的相应入住，构成了庞大的高消费力人群，拉动了其商业的发展，是保利蔷薇周边区域中经营状况最好的底商之一。 2、本家润园底商 整体商业规模 约3000平米 地理位置 两广大街北侧、东花市大街 单体商业面积 90－300平米 销售价格 地上3万/平米 地下0.8万/平米 出租情况 60% 租赁价格 3.5-4元/平米/天 本家润园底商位于两广大街北侧，东花市大街东，富贵园二期底商东侧。共28间商铺，部分带地下室，总体商业面积约3000平米，单个商铺面积在90－300平米之间，地上一层，地下一层带采光、上下水，目前新房售价2.5-3万/平米，租赁价格3.5-4元/平米/天，出租情况一般，出租率约60％。经营业态主要集中在便利店、茶庄、烟酒店、药店。 虽同处于东花市大街，但由于本家润园入住时间稍晚（2006年初），目前园区人气尚显不足，并由于旁侧富贵园底商的竞争，出租率一般，但其建筑结构与保利蔷薇2＃4＃底商相似，有一定参考价值。 3、幸福家园底商 整体商业规模 约20000平米 地理位置 两广大街南侧，与幸福大街交汇处 单体商业面积 60－400平米 销售价格 2.2－2.6万/平米 出租情况 70% 租赁价格 3.5-5.5元/平米/天 幸福家园位于两广大街与幸福大街的交汇口东南角，紧临两广大街南侧，总体商业面积约20000平米，单体商业面积在60－400平米之间，多数为平层，售价2.2－2.6万/平米，租赁价格3.5-5.5元/平米/天。 商铺分别分布在北侧、西侧、南侧，北侧商铺由于紧临两广大街，交通便利,多路公车经过，人气较旺并且紧临旁边通正大厦写字楼，租赁情况较为理想，出租率100％。不仅服务本社区，更辐射周边区域，业态种类丰富，如麦当劳、品牌专卖