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学习要求： 1、了解成本法的含义、理论依据和操作步骤； 2、掌握新开发土地、新开发房地产和房地产的成本法估价计  算公式及其应用； 3、掌握重新构建价格的内涵及求取方法； 4、掌握建筑物折旧的求取方法及计算公式。能力目标： 1、根据估价对象房地产的特征能否选用成本法进行估价； 2、收集利用成本法进行估价所需要的资料； 3、能够计算土地和建筑物的重新构建价格及旧建筑物的折旧 额。 4、综合运用成本法对估价对象进行估价。 一、成本法的基本原理 1、概念和本质 概念：求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构 建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取估价对象的价值。 2、理论依据 是生产费用理论，分两方来讲： 卖方角度：房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲就是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本而不卖。 买方角度：房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是卖方愿意支付的最高价格。 3、适用的对象和条件 适用对象： 1、只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以用该法； 2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 条件： 1、自由竞争（即可以自由哦进退的市场）； 2、该种商品本身可以大量重复生产。 注意：在做这种题目的时候，注意区分实际成本和客观成本。 4、操作步骤 （1）收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； （2）估算重新构建价格； （3）估算折旧； （4）求取计算价格。 二、新开发土地的成本法估价 1、房地产价格的构成 （1）土地取得成本 a 通过征收农地取得的，就包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 b 通过城市房屋拆迁取得的，就包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 c 通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，那就包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 (2)开发成本 a 勘察设计和前期工程费 b 基础设施建设费 c 房屋建筑安置工程费 d 公共配套设施建设费 e 开发建设过程中的税费 （3）管理费用 3=（1+2）×a%（3%-5%） 为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 （4）投资利息 为土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 即前面三项都要计算利息。 （5）销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用=售价×一个比率 （6）销售税费 销售完成后应由房地产开发商缴纳的税费。 销售税费=售价×一个比率 （7）开发利润 在该法中，是需要求取的，是需要事先测算的。 a 开发利润是税前的 则：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费 b 开发利润是正常条件下房地产开发商所获得平均利润； c 直接成本利润率=7／（1+2） 成本利润率=7 ／（1+2+3+4+5+6） 销售利润率=开发利润 ／开发完成后的房地产价值 2、该法最基本的公式 房地产的价格=重新购建价格-折旧 三种不同情况下的公式转化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。 ●求取各种情况下的房地产的基本步骤： ①搞清楚房地产价格的构成； ②测算各构成项目的金额； ③将各构成的金额累加。