蓝光coco系列20121021综述.ppt

蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 B3户型，4室2厅3卫，建面约69平米，实得约150平米 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3500*5300 18.6 厨房 4500*1900 8.6 主卧 7100*5300 30 次卧1 2400*3200 7.7 次卧2 3000*3600 10.8 赠送 飘窗+阳台+卧室+储藏室+书房 80 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 户型 建面 客厅 厨房 主卧 次卧1 次卧2 赠送面积 备注 A1 68 13.3 7 8.9 8.4 5.4　 15 平层 A2 63 10.4 7 9.5 8.5 5.4 14 A3 67 13 7 11.9 8.9 5.4 14 B1 82 11.5 8.9 21.6 12.9 8.6 68 复式 B2 65 14.4 8.1 25.6 11.7 5.8 53 B3 69 18.6 8.6 30 10.8 7.7 80 大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在10平米以上 蓝光coco蜜城平层户型面积在63-68平米之间，功能设计为小套三，赠送面积较大，基本赠送都在15平米左右；客厅面积介于10-13平米之间，厨房面积在7-平米左右，主卧面积在9-12平米之间。 项目复式产品建筑面积65-82平米之间，但是实得面积在119-150平米之间，赠送面积大为项目一大特色；客厅面积在11-19平米之间，主卧面积较大，在22-30平米之间。 蓝光coco系列－coco蜜城 【价格策略】 项目目前暂未开盘（10月20日开盘），首次推出房源预计平层均价9000元/平米左右，主力总价区间58-65万；跃层均价13000元/平米左右，主力总价区间85-110万； 现场了解，中区位置房源价格稍高于低区、高区房源价格； 区域内平层户型具有总价优势，复式户型在总价相当的情况下具有产品优势 区域内项目总价基本集中在60万以上，而该项目平层产品总价区间58-65万，具有差异化竞争优势。 虽然项目复式产品单价较高，但由于赠送面积大，实得均价同样具有很强的吸引力；该类产品总价在85-110万，在区域存在同质竞争，但相比之下，更突显产品优势。 项目名称 主力价格 总价区间 备注 中大君悦金沙花园 8900 63-98 　 金沙西墅 16500 250-660 　 保利贝森公馆 11900 104-203 　 蓝光coco蜜城 平层预计9000，复式预计13000 平层预计58-65，复式预计85-110 平层赠送15平米左右，复式赠送53-80平米 蓝光coco系列－coco蜜城 【推广策略】 主要推广渠道： 报纸：成都商报、华西都市报（硬广+软文） 站台广告 活动：销售中心、样板间开放；诚意金排号； “寄出心中的蜜语” 七夕节大型活动；川南coco购房节；房交会等 现场：工地围墙 “房车一体化”营销：购蓝光COCO系的楼盘，加一万元就送克鲁兹，这1万元相当于买车首付，其余的首付款由蓝光出。购房者实际享受的是楼盘赠送的2万元购车款，余下7万元购车款于年底前付清即可。 报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象；“房车联动”、川南coco购房节是亮点 发布日期 版面类型 媒体 版面 版式 推广诉求 2012-8-8 整版 华西都市报 17版：第一眼 33.00 X 48.00彩版 1+1城市小叠墅 买一层享两层 2012-8-8 整版 华西都市报 15版：广告 33.00 X 48.00彩版 内置2万㎡风情商业+6大名校+2座公园 2012-8-23 整版 成都商报 51版：房产 33.00 X 48.00彩版 蓝光COCO蜜城：入住绝版内光华的最后机会 2012-9-27 整版 华西都市报 134版：城市读本/读川南 33.00 X 48.00彩版 COCO 购房节火热持续 领舞成都城西三房生活 蓝光coco系列－coco蜜城 【推广策略】－部分报媒推广 蓝光coco系列－coco蜜城 【盈利策略】 楼面地价 建面均价 实面均价 5400元/平米 10500元/平米 约7500元/平米 项目名称 主力价格 楼面地价 价差空间 金沙西墅 16500 4916 11584 保利贝森公馆 11900 6000 5900 控制总价，快速走量，回笼资金，提高资本利用率 蓝光coco蜜城价差空间为5100元 区域楼盘价差空间（主力价格－楼面地价）较大，金沙西墅过万，保利接近6000元，蓝光coco蜜城最低为5100元，单位盈利能力不足其他项目，但在快销的情况下，可实现快速回笼资金。 备注：coco金沙均价根据平层和复式的大体均价和产品占比推算估计 现场了解，首置客群占绝对比例，部分改善型客户偏好跃层产品； 客户来源：现场了解，从排号情况看，主要是