龙城二期定位与开发战略策划案综述.ppt

出自“四海一家” 四海：突出大盘规模、实力及包容性； 逸：不受约束，自由舒逸的都市生活状态； 家：心灵居所，真实的生活载体。 四海逸家：舒逸的大规模社区生活感受。 三千：概数，形容众多； 院：大的居住空间，指项目规模、舒适度。 三千院，突出大盘的人居承载力，唤醒大院生活的舒适感受记忆。 书写城市变迁，未来更美好…… 开发战略 开发战略 城改项目特点分析 地块素质分析 投资估算 重大节点资金平衡模拟 前突销售的可行性 开发战略部署 不用提前一次性支付土地出让金（常规出让方式223亩×300万/亩=6.7亿元） 依靠拆迁补偿、部分安置楼建设费、少量出让金获取开发用地，而且此部分费用可以分解，用相对少量资金滚动项目开发。 由于拆迁补偿费、安置楼建设费数额巨大，所以常规城中村做法是借助城改项目政府支持的优势，先期随安置楼建设前突销售部分，早期回款。 早回款阶段项目无手续，且未正式动工，所以必须借助高形象的销售中心给客户信心，并给产品高售价支撑以弥补大折扣的利润损失（目前龙城销售中心不能承担这样的使命） 城改项目由于特殊性，手续滞后（安置楼封顶才可办理证件），均在采用提前销售方式回款。如果按照龙城一期取得预售证后开盘销售，则投入资金大，而且将失去城改项目的资金杠杆作用。 城改项目特点 在未有证件前必须前突销售回款 需要回款多少，从哪块地哪部分销售回款来启动项目是开发次序的核心 分析地块素质，分析资金计划，制定最合理的开发战略部署 为贵司确定开发次序和资金安排提供参考 卖哪里？卖多少？ 核心问题——项目开发次序 素质最高 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 素质较高 ☆ ☆ ☆ ☆ 素质一般 ☆ ☆ ☆ 北区130亩，除安置外剩余73亩 南区126亩 西区23.7亩（约10万㎡，容积率6.3） 地块素质分析 以南地块启动，则产品品质高，售价基础高，给予优惠后价格冲击力不强，而且对后期溢价损失严重；（改善型置业下半年受限购政策影响） 以北地块启动，同理中央区产品过于优质，相对的沿街产品更为适合； 以西地块启动，高容积率小套型针对刚需客户，大折扣低单价低总价冲击力更强，适合前突销售回款；（但与安置区隔河，水、暖、电、气等管网能否不受影响，还需确认） 项目开发步骤思考 结论： 先期大折扣低价销售部分不宜选择过于优质的产品； 将规整、体量大、素质高地块，尽量留在后期开发，赚取最大收益。 形象 西地块 西地块： 为高容积率、高梯户比、低单价、低总价、全功能紧凑两居室产品， 产品相对较差，客群多为首置刚需客户，受政策制约小， 但客户支付能力弱 西区2栋楼同安置区一起动工 北地块： 沿丈八路两梯六户产品，品质较高，客户支付能力强 同安置区同期启动2栋楼 进行产品组合，搭配前突销售 北区沿街 西地块先导区1： 10万㎡则每栋楼2.5万㎡，标准层760㎡， 容积率为6.3 北地块先导区2： 标准层约560㎡，每栋楼建面1.8万㎡ 同安置区启动2栋西区单元+2栋北区沿街 共计面积约8.6万平方米 项目开发步骤思考 拆迁费用 前期形象兑现 土方及桩基 土地出让金 50%安置楼土建 同期前突部分土建 市政配套费 安置楼建设费 销售部分建设费 投资 自有 自筹 自有为主 部分先期回款 前突回款 前突销售回款 前突回款余款 来源 2011.4-5 2011.6-10 2011.11-2012.7 2012.8 2012.9-10 封顶前土建费 为了减少投资，施工节奏上，建议前突销售部分施工速度放慢，有动工进展给客户信心，加快安置部分土建进度，早封顶早办理手续，即可办理按揭，正常销售。 项目主要资金投入节点 1、拆迁费用 1亿元（含自有3000万元） 安置面积17万平，按膨胀率13%，确定拆迁面积为15万平，因不清楚拆迁户数，拆迁面积结构，所以按市场标准计算综合拆迁成本，拆迁补偿费：650元/平方米 ×15万㎡= 10000万元 此部分费用靠自有和自筹，按3000万自有，7000万前突销售 2、销售中心及样板展示区 550万元 2000㎡商业×1500元/㎡=300万元； 景观环境： 200万元； 装修销售中心：50万元 3、土方工程费用 380万元 安置区共57亩按50%建设，考虑前突销售部分共按40亩开挖计算土方 40亩×4米深×36元/m3 = 380万元 4、桩基工程