资产评估计算题.docVIP

【综合练习】 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l－2层为商场，每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；3. 专业费用为建筑费用的10%；4 . 预计大厦建成后即可出租，其中1－2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息；6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；7. 房地产综合资本化率为8%；8. 每年按365天计算；9. 本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(（P/A,8%,37）＝11.7752)。 【解答】 1. 1－2楼面积? 3000×2=6000(平方米)??? 2. 3－5层面积? 1900×3=5700(平方米)??? 3. 6层及6层以上面积25000－6000－5700=13300(平方米)? 4. 年总收入=6 000×2 000+5 700×2×365×(1－10%)+13 300×2.5×365×(1－10%) ??? =12 000 000十3 744 900+10 922 625=26 667 525(元) 5. 年总费用=26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1% =6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13?(元) 6. 年利润总额=26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)? 7.大厦价值= 19 834 831.87×（P/A,8%,37）=233 558 686（元） 8.建筑费用=3000×25 000=75 000 000(元)?? 9.专业费用= 75 000 000×l0%=7 500 000(元)? 10.开发商利润= (75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25% =87 560 000×0.25+0.25×地价 =21 875 000+0.25×地价?? 11.利息 地价×[（1＋5％）^3－1]+5 000 000×[（1＋5％）^2.5 －1]十75 000 000×1.1×60%×[（1＋5％）^1.5 －1]+75 000 000×1.1×40%×[（1＋5％）^0.5－1] ??? =0.1576×地价+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53? ??? =0.1576×地价+5 222 095.75 12.地价 地价=233 558 686－75 000 000－7 500 000－5 000 000 －21 875 000－0.25×地价－0.1576×地价－5 222 095.75 地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元) 地价==84 513 775.43(元)? 【练习】 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度