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评估方法回顾
资产评估方法回顾 一、成本法 思路：评估值=重置成本-各种损耗 或：评估值=重置成本*综合成新率 条件：①历史材料真实； ②形成资产的价值耗费是必要的； 步骤：先计算重置成本，再计算损耗或综合成新率，最后通过相应的公式计算评估值。 重置成本 1.重置核算法 *公式 ： 重置成本=直接成本+间接成本 *前提：可以获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。 或者直接成本可获得。 *例 见P47 2.功能系数法 *前提：资产的功能和价格之间存在一定的函数关系。 市场上可以找到参照物及其成交价格。 *公式：重置成本=参照物成交价格*被评估资产的功能参数/ 参照物的功能参数 或 重置成本=参照物成交价格*（被评估资产的功能参 数/参照物的功能参数)^x *例 见P48 重置成本 3.物价指数法 *前提：资产的历史成本是或获得的。 *公式：重置成本=资产的历史成本*（评估基 准日的物价指数/购建时物价指数） 或 *例 见P49 4.统计分析法 *前提：被评估资产单位价值低、数量较多； 进行科学的分类和抽样； *公式： *例：物价指数法 有块地已做到三通一平，面积10000平方米，交通环境好，二环公路在附近厂门离路仅有10米。 M 交易日期 价格元/平方米 A 15000 92.8.1 20000 B 4000 92.8.1 25000 C 80000 93.6.1 24000 D 11000 94.5.1 27000 E 20000 95.1.1 28000 F 60000 95.2.1 28500 现对该土地95.6.1的价格进行评估？ 从92.8.1-土地价格上涨指数： 92.8.1-93.6.1 15% 93.6.1-94.5.1 12% 94.5.1-95.1.1 8% 95.1.1-95.2.1 0% 95.2.1-95.6.1 4% 解答： A 20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934 B 25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167 C 24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192 D 27000×(1+8%)(1+4%)=30326 E 28000×(1+4%)=29120 F 28500×(1+4%)=29640 算术平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）6 =30730元/M 土地 95.6.1总价30730万元 有形损耗 1.观察法 *重点：成新率的确定 *公式：有形损耗=重置成本*（1-成新率） 有形损耗 2.使用年限法 *条件： *公式： *更新改造情况下： 功能性损耗 步骤和公式： ①计算年超额运营成本： 年超额运营成本=被评估资产年运营成本-新资产年运营成本 ②计算净超额运营成本： 净超额运营成本=年超额运营成本*（1-所得税率） ③ 根据被评估资产的寿命和折现率，将年净超额运营成本折现，得到功能性损耗 功能性贬值=年净超额运营成本*折现系数 例：见P53 经济性损耗 公式： （1） 经济性损耗=（重置全价-实体性损耗-功能性 损耗）×经济性损耗率 * 其中：x是规模经济效益指数 （2）经济性损耗额=年收益损失×（1-所得税税率）
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