林海长(全程策划)供参习.docVIP

房地产项目全程策划 ——虎头综合开发区项目策划 引言： 在我国，随着房地产市场不断走向成熟，房地产策划也从无到有，从粗放到精细；从个人出点子到由正规公司整体策划，这些都说明我国房地产策划业已初具规模，并不断走向成熟。 策划是在对宏观及区域市场进行充分调研的基础上，针对目标地块及其目标客户构成而提出的项目最佳运作思路与操作方案，包括区域市场分析，目标地块评判，潜在客户分析，目标产品规划，运作模式设计，销售方案企划等。 本小组将对虎头综合开发小区，进行预测性全程策划，运用所学的房地产项目的投资环境，区域市场，目标地块进行分析，确立房户群体和产品规划方案，投资运作方案，研究项目动作中可能出现的各种风险，制定项目策略，规划项目实施的进度安排。 虎头经济合作社主导开发的虎头综合开发小区是农村集体经济走向城市化的一次偿试。通过对该开发项目的策划设计，一方面可对虎头经济合作社的开发偿试提出一些发的意见和建议，验证这种农村改革模式的可行性，支持农村的现代化进程，另一方面，又可以通过这次实际的项目运作，使同学们对所学知识加以整理，巩固。锻炼同学们实际策划动作及协调能力，到了工作岗位后，能尽快适应工作。 1.全程策划的背景——区域投资环境评估 1.1区域环境对项目运作的影响 区域投资投资环境是直接影响一个项目能否运作成功的重要因素，只有在投资环境良好的情况下，经济才能平稳快速地发展，市场需求才能旺盛，市场才能活跃。 1.2区域环境评估的内容 区域环境评估主要通过对不同地区各个层面的营销环境因子进行分析，比较，评价。主要探讨区域状况，经济发展水平，产业政策，基础设施状况等几个主要环境因子的利弊，对房地产投资的影响，以及发展态势及其相应对策。 1.3区域环境评估的基本方法： 区域评估的方法主要有多因素分析法和层次分析法，我们这里主要运用层次分析法。所谓层次分析打分法是指对区域环境各个方面分层次按权重给予打分,最后综合打分，结合得分情况给予评价。 1.4虎头综合开发区项目的投资环境分析评价 ---重庆市及渝中区的投资环境分析 本项目位于重庆市渝中区，下面就结合项目本身，就区域性投资环境的各个方面给予分析。 1.4.1人口状况分析 人口是区域投资环境一个只要的因素，人口的多少直接关系到区域总的购买力和需求潜力。人口的发展状况和发展趋势直接关系到经济发展的潜力和趋势。 重庆市是我国最大的一个直辖市，随着经济的迅速发展，人们的生活水平越来越高，医疗卫生条件的改善，重庆市人口在1999年已发展到3072.34万人，其中非农人口635.16万人，占总人口的20.67%，比上年提高0.57个百分点。虽实行计划生育，但重庆市市人口仍以平均每年递增率为1.3%的速度增长。其中重庆市主城区人口约300万，常年流动人口越50万。与同期天津市相比，天津市城市总人口为925.59万，国民生产政总值1240亿元，增长率为12.1%人均可支配收入6608元。天津和重庆一样为我国的四大直辖市之一，但是其直辖较早，人均生活水平较高，其房价水平达到3000元/ 平方，需求潜力仍然巨大。从以上统计可以看出天津市虽然建市较早但是其人口总数却较重庆市少，其总体需求潜力也必然比重庆小。长远来看重庆市正处于发展阶段其发展潜力未可限量，重庆市地产地产市场将还有很长一段繁荣发展的过程。 渝中区是重庆市的城市和商业中心，其市区人口达到58.44万，在重庆市各区排名中列29位，从业人口为42.18位,列重庆市各区21位.渝中区人口以非农业人口为主,其中农业人口仅占全区人口的0.54%.全区人口出生率为4.28%。与其他各区相比江北总人口为45.18万,沙平坝总人口为64.68万,南岸总人口为44.53万,相比之下渝中区人口总量在这几个区中排第2位,然而渝中区作为城市和商业中心,其地理位置上有很大的优势,其人口密集,需求旺。据消费者欲入住区域调查显示,渝中区得票为35%,远高于得票26.9%的江北和14.8%的沙平坝,是重庆市购房者首选区域。 重庆市人口众多，渝中区人口多而密集，吸引力巨大，其市场潜力巨大，适合区域投资发展，其地产投资将大有可为。 1.4.2经济发展水平分析 重庆市位于四川盆地东部,是我国长江中下游最为重要的口岸城市,为西南地区的门户,俗有小香港之称,其区域位置非常重要.长期以来,重庆市作为我国重要的工业城市,经过多年的发展,特别是1997年重庆直辖后,其工业得到了高速的发展,商业极度繁荣.到1999年,重庆市国民生产总值达到3000万元,较上年27700万增加了9.5%,人均可支配收入达到了6300元,较上年的5800元增长了3.7%,居民消费性支出5600元,较上年的5120元增长了3.9%,商品