试题中疑难问题解析.docVIP

1、某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据低价管理的要求需要作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为2004年1月1日，该机构在评估过程中调查了下述资料：（1）调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订时间为2004年1月10日，出租方需要支付的有关税费为800元/月，砖混结构房屋，重置价格为1200元/平米，7成新，耐用年限50年，残值为0， 土地面积60平米，建筑面积为45平米。（2）样点M为住宅用地，位于一级地，2003年5月30日的出让地价为1800元/平米，出让年期为50年，容积率为2.0 （3）该机构测算的土地还原率为6%， 综合还原率为7.3% ，2003年该城市住宅地价每月递增1%，商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价成正比关系 107。样点P的实际交易地价（按无限年期算）为（ ）元/平米 108。按基准地价内涵，样点P修正后的地价为（? ）元平米 109。按照基准地价内涵，样点M修正后的地价为（ ）元/平米 解答：107、{[(2000-800)*12-(1200-0)*45/50]/7.3%-1200*0.7*45}/60=2411.10 108. P地容积率=45/60=0.75 241