2007年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷及答案.doc

2007年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷及答案 　　一、问答题（共3题，每题10分） 　　（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。 　　请问：　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?　　2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 　　（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称　 A　 B　 C　 建筑面积/m2　 65　 48　 50　 成交单价/（元/m2）　 15500　 14500　 15000　 成交日期　 2007年9