求取估价对象建筑物的市场价值.docVIP

一、建筑物价值 1、求取估价对象建筑物的市场价值： 建筑物的市场价值=重置价格×成新率 根据2001年综合楼建筑工程结算书和2011年的CPI、PPI计算土建，安装，保管费等。 采用目测法和直线法确定成新率。 （一）、土建费用 项目 计算方法 费率 金额(元) （1）定额直接费 （人工费+材料费）*CPI+机械费*PPI 　 6511858.96 人工费 (830133+47468)CPI 103.6/99.7 912705.04 材料费 (4555228+152672)CPI 103.6/99.7 4896216.00 机械费 （658771+23693）PPI 105.4/102.4 702937.92 （2）其他直接费 （1）*费率 3.53% 229868.62 （3）直接费合计 （1）+（2） 　 6741727.58 （4）综合费 （3）*费率 20.70% 1395537.61 （5）小计 （3）+（4） 　 8137265.19 （6）次材料差价 （3）*调价系数 -0.55% -37079.50 （7）主材据实调价 　 　 -1001251.00 （8）税金 [（5）+（6）+（7）]*税率 3.43% 243493.46 （9）风险包干系数 [(5)+(6)+(7)+(8)]*费率 0.80% 58739.43 总计 (5)+(6)+(7)+(8)+(9) 　 7401167.57 （二）、安装费用（CPI＝103.6/99.7=1.04 ） 给排水：185438.48×1.04＝192856.02元 采暖费：228851.47×1.04＝238005.53元 电气费：194117×1.04＝201881.68元 总费用：192856.02+238005.53+201881.68＝632743.23元 (三)、保管费 9573×1.04=955.92元 (四)、配合费 59466×1.04=61844.64元 (五)、退甲方材料费 -944351.35×1.04=-982125.40元 综上所述综合楼总重置成本为：7401167.57+632743.23+955.92+61844.64－982125.40＝7114585.96 元 2、求取建筑物成新率： 结构部分、装饰部分和水电设备部分折旧： （一）、目测打分法 类别 名称 评定标准 标准分值 现场勘察情况 得分 结构部分 基础 承载能力充分、无不均匀下沉 20 无下沉 16 承重结构 基本完好无损、无变形、无裂缝 25 无变形 22 非承重结构 基本完好、无倾斜、无裂缝 17 基本完好 13 屋面、屋架 基本完好平整、无裂缝、无漏水 20 无损坏 16 楼地面 基本平整牢固、无裂缝、地砖无松动 18 无损坏 16 合计 100 83 装饰部分 外墙 瓷砖无脱落、无裂缝 30 完好、无损坏 28 内墙 墙面粉饰基本完好、无脱落 30 有所损坏 22 门窗 开关灵活，基本无损坏 25 基本完好 21 顶棚 较完整、无变形、下垂 15 基本完好 12 合计 100 83 设备部分 上下水 管道完好、畅通 50 基本完好 48 电力 线路完好、装置较好 50 基本完好 48 合计 100 96 综合成新率=结构部分得分×结构部分修正系数+装饰部分得分×装饰部分修正系数+设备部分得分×设备部分修正系数 根据各建筑结构对建筑物质量的影响程度，确定结构部分修正系数为0.8，装饰部分修正系数的修正系数为0.1，设备部分修正系数为0.1。 综合成新率=83%×0.8+83%×0.1+96%×0.1=84% （二）、直线法（经调查教学楼使用年限为40年） 成新率 =（法定使用年限－已使用年限）/法定使用年限 =（40－10）/40＝75% 根据以上两种方法可得综合楼的成新率为(0.84+0.75)/2=79.5% 3、求取估价对象建筑物总评估价值 建筑物评估总价=重置成本总价×综合成新率=7114585.96×79.5%=568095.84元 （三）：估价对象设备价值求取 采用重置成本法评估，按待估资产的现实重置成本扣除各项贬值来确定待估资产的价值 成本法计算公式 设备现值=重置成本×成新率 估价对象设备描述： 1、估价对象所安装的教学设备共十四大类： （一）、为教学用多媒体设备，显示屏幕为投影，配有音箱 （二）、为教学语音设备，液晶显示器，配有耳机。 （三）、为学生用微型机 （四）、录相及音响 （五）、卡拉OK （六）、水泥实验设备（达标） （七）、玻璃实验设备（达标） （八）、陶瓷实验设备（达标） （九）、新型材料试验设备（达标） （十）、NIT网设备 （十一）、建