滨州中海地块投资建议.doc

滨州中海地块投资建议 综述： 本项目总用地285亩，地理位置优越，景观资源丰富，适合高端项目的打造。合作方表示合作方式灵活，与我公司合作可放弃控股权，但一般不会将股权全部转让。 据合作方介绍，滨州房地市场审批不规范，甚至有项目开工证和竣工证同一时期办理。目前本地块已取得区经济发展局的项目核准意见、市规划局的规划选址意见以及建设用地规划许可证。但此地块目前仅取得中间81亩的成交确认书，分别为71万/亩和17万/亩，预计后续土地会在近期完成挂牌出让,预计剩余土地近期挂牌，之后统一签订土地出让合同。 同时据合作方介绍，此项目规划尚可调整，尚有约5.4万平米的量可以上调，而其他的建筑布局、地下面积等也可调整。 根据市场调研，经测算，当项目投资利润率为15%时，我公司接受的土地最高价格为103.8万/亩，相当于楼面地价1432元/平米。 第1部分 滨州概述 1.1滨州经济人口概述 滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。1950年建惠民专区，几经沿革，1992年改称滨州地区，2001年撤地设市。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口369万人 1.2滨州交通情况 滨州交通便利。济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。涌现出了魏桥创业、滨化、鲁北、西王、亚光、盟威等一批在某一领域位居全国前列的大企业集团。2部分 房地产市场分析 2.1房地产投资情况及发展轨迹 房地产市场发展轨迹 滨州市房地产业经过1999-2002年的市场起步、2002-2005年的培育发展、2005-2007年的规范调整、2007-2010年的蓬勃发展几个阶段后目前已进入稳定较快发展的的时期。 在2004年以前，滨州市房地产开发建设的形态表现为团体购房及集资建房，只有少部分房子进入市场流通领域，当时市场售价在全省排名非常靠后，大概在800-1200元/平米左右。 04年之后房地产市场开始启动，截至2009年商品住宅平均销售达到价格2700元／平方米。2010年商品住宅均价达到2965元/平方米。市区房价可综合分为四大板块，“中海”板块3200元-4200元/平方米，“南海”板块2800元-3500元/平方米，“北海”板块2600元-3400元/平方米，“东海”板块2300元-3500元/平方米。根据最新官方统计2010年11、12月份主城区商品房住宅销售均价为3254元/平方米，商业房均价5510元/平方米。 2010年滨州房地产情况 1、完成投资。1-12月滨州市完成房地产开发投资71.76亿元，同比增长37.1%，其中住宅完成投资43.62亿元，商业房完成投资28.14亿元，同比分别增长39.4%和41.5%，市城区完成开发投资36.04亿元，占总开发投资50.2%。开发投资明显增速，完成投资环比增大。 2、开发建设情况。 （1）1-12月份，全市商品房施工面积603. 4万平方米，其中住宅施工面积459. 5万平方米，商业房施工面积143. 9万平米；????????????? （2）商品房新开工面积195.6. 1万平方米，其中，住宅新开工面积125. 5万平方米，商业房新开工面积70.1万平方米； （3）商品房竣工面积147. 4万平方米，住宅竣工面积122. 9万平方米。 3、商品房销售情况。1-12月份，全市商品房销售面积 236. 5万平方米，实现销售额59.5亿元， 全市1-12月份商品住宅销售均价2660元/平方米，同比增长12.7%。市城区1-12月份商品住宅均价2965元/平方米，同比增长11.9%。 滨州房地产市场特征分析 1、高端住宅市场破茧，住宅品质档次拉升。受土地资源稀缺、高端消费人群增长等因素影响，新开楼盘从规划设计定位、户型结构创新、配套公建档次、小区景观打造上加大投资力度，在建设上大量应用新材料、新技术，提高了住宅的适用性、环保性和耐久性。市城区，围绕“中海”周边地带，几个新开小区和已规划小区，已成为滨州市房地产开发市场住宅品质、房屋价格、市场需求的风向标。 2、销售市场形成刚性需求支撑局面。滨州作为三、四线城市，房地产市场受外部环境影响较小，市场没有泡沫现象存在，商品房价格低于同等城市价位，房屋价格增长平稳，无较大波动现象，没有给投机性购房形成空间，市场需求以自住性购房和改善性购房为主。随着滨州市作为黄河三角洲高