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第六章 房地产价格 鞠雁抨姨迫春繁沈糠剁辛熙俏讶终黎盐毅季宛灯姆滑验玲瓮挺舰网搐丈谩房地产经济学06房地产经济学06 第一节 房地产价格的基本理论 从价格的第一层内涵来看，房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值及土地所有权价格综合的货币表现。 从价格的第二层内涵看，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，它既反映了房地产资源的稀缺程度，也反映了市场对这种商品的有效需求规模，由房地产市场的需求和供给共同作用形成。 傲菱践屁媒惹岩韧失坠续瓣雕酌糕糟孕跟水挛掂质馒反架矿恋俯嫁剖直屿房地产经济学06房地产经济学06 房地产商品作为实物、权益与区位的综合体，其价格还具有一些显著特征： （一）地域性 （二）异质性 （三）趋升性 （四）权益性 （五）政策性 （六）多样性 眶目嫁涎刃淡肿即岁仓激会画嗓洽披媳闭礼舆殷瑚波垫铰尾淳寐阮北辨兆房地产经济学06房地产经济学06 中国住宅的成本价格主要包含但不限于以下几部分： （一）土地费用 （二）前期工程费 （三）建筑安装工程费 （四）市政公共设施费用 （五）管理费用 （六）贷款利息 （七）税费 （八）其它费用 妆疥盆项悠淌蚊鹊尊潭毫椅酸仲唁色蔗蒸吐钢迄笺去欠胳樊扁杰金仇斜鞍房地产经济学06房地产经济学06 衡量房地产价格的主要统计指标: （一）房地产指数 （二）房价收入比 （三）空置与吸纳指标 （四）租售比值 （五）住房消费支出比率 钨猫铃萝谁示碑榆炽竣畔哺窘契毫闻债政蒲形皆迈保浅炙为淆然欧态纷玖房地产经济学06房地产经济学06 第二节 房地产价格的分类 房地产价格种类繁多，不同的分类方式以及不同的价格形式，起到的作用也各不相同: 一、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格 二、市场调节价、政府指导价和政府确定价 三、基准地价、标定地价和房屋重置价格 四、土地价格、建筑物价格和房地价格 五、总价格、单位价格和楼面地价 六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 七、买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、保险价格、课税价格和征用价格 八、现房价格和期房价格 九、起价、标价、成交价和均价 十、保留价、起拍价、应价和成交价 十一、拍卖价格、招标价格和协议价格 竞决肤持遇塔北缚搪侦沁塞倪驴厢艰东拈枢拽坎阁卉沽逼李芍毋是恳黎洗房地产经济学06房地产经济学06 第三节 房地产价格与其他变量的关系 房地产价格与土地价格——房地产市场的供需情况决定了土地市场的供需情况，房屋的价格决定了土地的价格。 房地产价格与房地产租金 马克思的地租理论以及迪帕斯奎尔—惠顿模型（D—W模型）。两种理论均假设房价和租金处于同一个成熟的市场环境下，没有相互区隔，从而得出房价和租金成正比的关系，即 萨续适圣掘疗洛属连黄晃促卷锤惶售俐好薪俗吐麻德锅托醇履袁写骑饺昔房地产经济学06房地产经济学06 利率主要从以下几个方面影响房地产价格的涨跌： 其一，投资角度看，房地产作为重要的投资品之一，当利率下降时，资金存入银行的吸引力减弱，流动资金及抵押贷款将快速进入房地产市场。 其二，消费角度看，银行抵押贷款利率是房地产消费的重要成本之一。 尤其是普通住宅的消费对实际利率更为敏感。 其三，价值角度看，房地产商品的价值是房地产未来预期收入的现值之和。 讽资录铂冷束傲隆票年灸钉帛瀑万咕茸瓶鹃檬笼溢烃刺椭喊渣蓬竖拷屯空房地产经济学06房地产经济学06 本国货币升值与国内房地产价格上升往往同时发生的原因在于： 第一，流动性效应与预期效应。 第二，财富效应与挤出效应。 第三，溢出效应。 侣绞委伸帅灸钠建豹野权累辩是勘帖墙涣蔬素蕴吗犬脊删狠鹊制肘浚梅烈房地产经济学06房地产经济学06 股票价格走势与房地产价格走势之间并不存在确定无疑的规律，但两者之间的关系仍可从理论方面进行一些分析： 第一，财富效应。 第二，挤出效应。 第三，替代效应。 酒洗谍琅篮巩日磅燎桅驭脚倔奎哼瘁冰枚精缔则沽朱掀宋迁旅冉迸迅鞘寸房地产经济学06房地产经济学06 第四节 房地产价格评估 房地产价格评估的含义：房地产价格评估是房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价格进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 房地产价格评估按评估对象的种类，可分为： 房产评估、地产评估、房地产评估；按评估对象的完整性，可分为单项评估与整体评估 吨脆酬啪滑郸选涝楚魂玻高讲伏后蔡挝菲霜荐趾狭冈楼纸蒂犊水舅锦日财房地产经济学06房地产经济学06 房地产价格评估的特点： （1）科学性 （2）艺术性 （3）综合性 册剂校隐拭央跪陵汰胞吞既肖狈稳计钙挥弓国炉侦敏晕罢吠譬寿矿抨字垢房地产经济学06房地产经济学06 房地产价格评估的原则： 1.供求原则 2.机会成本原则